關于對《惠州市住房公積金管理中心住房公積金貸款辦法》的解讀

　　關于對《惠州市住房公積金管理中心住房公積金貸款辦法》的解讀

　　《惠州市住房公積金管理中心住房公積金貸款辦法》（簡稱《貸款辦法》）已經進行起草并發布，《貸款辦法》解讀如下：

　　一、發布的必要性

　　《貸款辦法》自2015年實施以來，有效規范和促進了我市住房公積金貸款業務的發展，更加方便職工個人辦理住房貸款，維護借貸雙方的合法權益，規范公積金貸款的管理行為，提高透明度，推動了住房公積金事業的持續、健康發展。現《惠州市人民政府辦公室關于印發<惠州市住房公積金貸款辦法>的通知》(惠府辦〔2015〕26號)有效期已屆滿，《民法典》于2021年1月出臺，且國家住建部等多部委對住房公積金貸款相關政策作出了新的規定，因此為加強住房公積金個人住房貸款的規范性、便利性和統一性，維護職工權益，根據依法行政的原則，需對《貸款辦法》作出修改并重新發布。

　　二、可行性

　　規范住房公積金貸款的管理行為，提高透明度，推動住房公積金事業的持續、健康發展。同時，也將進一步完善住房金融制度，增強住房公積金個人住房貸款的規范性、便利性，以維護職工利益為出發點，拓展住房公積金的社會保障功能。

　　三、主要依據

　　（一）國務院《住房公積金管理條例》

　　（二）中國人民銀行《貸款通則》

　　（三）《關于住房公積金管理若干具體問題的指導意見》（建金管〔2005〕5號）

　　（四）《廣東省建設廳關于確定我省普通住房標準的通知》（粵建房字〔2005〕58號）

　　（五）《關于規范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知》（建金〔2010〕179號）

　　（六）《關于加強和改進住房公積金服務工作的通知》（建金〔2011〕9號）

　　（七）《住房城鄉建設部 財政部 人民銀行關于發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》（建金〔2014〕148號）

　　（八）《住房城鄉建設部 財政部 中國人民銀行關于調整住房公積金個人住房貸款購房最低首付款比例的通知》（建金〔2015〕128號 ）

　　（九）《住房城鄉建設部 財政部 中國人民銀行關于切實提高住房公積金使用效率的通知》（建金〔2015〕150號）

　　（十）《惠州市住房公積金管理規定》（惠府〔2018〕13號）

　　（十一）《住房和城鄉建設部關于取消部分部門規章和規范性文件設定的證明事項的決定》（建法規〔2019〕6號）

　　四、解決的主要問題

　　（一）貫徹落實《惠州市住房公積金管理規定》（惠府〔2018〕13號）（以下簡稱《規定》），具體規范住房公積金貸款業務。由于已頒布的《規定》對規范住房公積金貸款行為只是作了原則規定，在實際工作中還缺乏操作的具體依據，因此，需要《貸款辦法》來具體規范住房公積金貸款業務。

　　（二）進一步防范貸款風險。隨著我市住房公積金業務穩步快速發展,貸款規模不斷擴大,防范和控制貸款風險的責任也逐漸加重。《貸款辦法》是繼頒布實施《規定》之后，一部專門從住房公積金貸款業務的相關各方、從住房公積金貸款管理角度防范貸款風險的重要規章制度。

　　（三）更好地發揮住房公積金的作用、保護借貸雙方合法權益。住房公積金貸款是職工解決住房困難，改善住房條件，獲得資金支持的重要途徑。住房公積金貸款關系到職工的切身利益，實踐中難免產生爭議，既不利于廣大職工享受住房公積金的好處，也不利于住房公積金作用的充分發揮，為此需要對《貸款辦法》加以規范和改進。

　　五、主要內容解讀

　　（一）《貸款辦法》第八條是關于部分情形不準予公積金貸款的規定。

　　1.根據《中華人民共和國審計署審計報告》（審社報〔2020〕8號）以及住房城鄉建設部等4部門《關于規范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知》(建金〔2010〕179號)“一、住房公積金個人住房貸款只能用于繳存職工購買、建造、翻建、太修普通自住房,以支持基本住房需求”的規定，不受理所購房屋用途為別墅的公積金貸款。

　　2.根據《關于規范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知》（建金〔2010〕179號）的第一條“住房公積金個人住房貸款只能用于繳存職工購買、建造、翻建、大修普通自住房，以支持基本住房需求。嚴禁使用住房公積金個人住房貸款進行投機性購房”以及第六條“城市住房公積金管理中心和受委托銀行要采取有效措施，加強住房公積金個人住房貸款的調查、審核、抵押、發放、回收等工作，切實加強貸款風險管理，保障資金安全”的相關規定，為了防范住房公積金貸款風險，維護繳存職工的合法權益，不受理購買部分產權份額的（共有產權住房除外）或直系親屬名下的住房公積金貸款申請。

　　3.根據《關于住房公積金管理若干具體問題的指導意見》（建金管〔2005〕5號）第十三條“職工沒有還清貸款前，不得再次申請住房公積金貸款”。

　　4.根據《住房城鄉建設部 財政部 人民銀行關于發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》（建金〔2014〕148號）第一條“住房公積金貸款對象為購買首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的繳存職工。住房公積金管理中心不得向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發放住房公積金個人住房貸款”。

　　（二）第九條是對以欺騙手段或提供虛假資料申請提取本人住房公積金賬戶余額或申請公積金貸款的繳存職工以及以欺騙手段以及提供虛假資料提取了本人住房公積金賬戶余額或騙取了公積金貸款的繳存職工再次申請住房公積金貸款的時間作了限制。

　　根據《惠州市人民政府關于印發<惠州市住房公積金管理規定>的通知》(惠府〔2018〕13號）第三十五條“職工個人以欺騙手段違法提取本人住房公積金賬戶內的存儲余額的，由市公積金管理中心責令限期退回違法所提款額，取消其1年至5年的住房公積金提取資格，并依照《條例》的規定予以處理”以及第三十六條“職工個人以欺騙手段非法獲得住房公積金貸款的，由市公積金管理中心責令借款人限期退回違法所貸款額,取消其1年至5年的住房公積金貸款資格。構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任”的相關規定，對具有以上違反《住房公積金管理條例》及《惠州市人民政府關于印發<惠州市住房公積金管理規定>的通知》相關規定的繳存職工作了再次申請住房公積金貸款的時間限制。

　　（三）第十條是關于住房套數的認定標準。

　　根據《關于規范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知》（建金〔2010〕179號）的第四條規定“停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發放住房公積金個人住房貸款”，但是未明確如何認定第三套房，因此該條明確了購買首套住房是指申請人家庭(申請人及其配偶、未成年子女)名下無住房登記記錄且無未結清的住房貸款。購房套數的認定實行“認房”又“認公積金貸”的標準，“認房”以房屋信息查詢結果為準，“認公積金貸”以我中心的系統以及人行征信系統查到的《個人信用報告》為認定標準。

　　（四）第十一條是關于對商轉公的規定。

　　為了減輕新參繳職工供房負擔，促進住房公積金制度擴大覆蓋面，在借鑒周邊城市的商轉公貸款政策實踐經驗，認真比較各地商轉公業務具體模式的基礎上，制定了該條款。 

　　1.綜合平衡我市住房公積金貸款政策的歷史變遷和現實情況的基礎上，結合住房公積金是職工專項個人住房儲金，具有積累性和互助性的特點，優先支持職工的基本住房需求。我市自1996年開辦住房公積金貸款業務以來，經歷了多次貸款政策調整，貸款額度上限也多次提高。目前，我市住房公積金貸款需求持續旺盛，貸款發放連年保持在高位。因此，綜合考慮歷史和現實情況，我市開辦商轉公業務，除了需符合《惠州市住房公積金貸款辦法》的貸款條件外，辦理商轉公業務必須是“首房首貸”，即家庭唯一一套住房且未辦理過住房公積金貸款。

　　2.近幾年繳存職工需求辦理商轉公的呼聲很高，為了便民利民減輕繳存職工的負擔，開辦商轉組合業務。但由于我市住房公積金貸款受委托銀行還沒有實現全覆蓋，且原商業貸款設定了抵押權人為商業銀行，因此為了防范住房公積金貸款風險，辦理商轉組合貸款的只能在受委托銀行辦理；其次原商業銀行的信息系統以及相關的財務制度等是否支持部分商業貸款轉為住房公積金貸款，同時提前結清（包括提前部分結清）商業貸款本身就是一種合同違約行為，因此需要受委托銀行的同意，我中心將在官網及時公布可以辦理商轉公業務的受委托銀行。

　　（五）第十二條是關于貸款額度的規定。

　　1.根據《住房城鄉建設部 財政部 中國人民銀行關于切實提高住房公積金使用效率的通知》（建金〔2015〕150號）第一條“在保證借款人基本生活費的前提下，月還款額與月收入比上限控制在50%-60%”。

　　2.關于按照公式計算的貸款額度，原有的貸款額度計算方式“連續正常足額繳存住房公積金滿12個月即可足額申請公積金貸款”，但在實際操作過程發現是否足額繳存住房公積金有很大的主觀和客觀性，根據《住房公積金個人住房貸款業務規范》（GB/T51267-2017）3.2.1的規定“所申請貸款額度不應高于借款申請人（含共同申請人）公積金賬戶繳存余額的一定倍數”，并且了解到廣州、深圳、天津、北京、上海等各大城市的公積金貸款額度均與繳存賬戶余額、時間等均相關聯，因此貸款額度的確定根據繳存時間不同與相對應的貸款倍數相關聯，此計算方式向中低收入職工和長時間繳存職工傾斜，使低額繳存職工滿足普通自住住房貸款的需求有保障，長時間繳存職工購房貸款得實惠，體現出公積金制度的保障性和互助性。 

　　（六）第十三條是關于房屋貸款比例的有關規定。

　　根據《關于規范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知》（建金〔2010〕179號）第二條的規定“使用住房公積金個人住房貸款購買首套普通自住房，套型建筑面積在90平方米（含）以下的，貸款首付款比例不得低于20%；套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%”，以及《住房城鄉建設部 財政部 中國人民銀行關于調整住房公積金個人住房貸款購房最低首付款比例的通知》的規定“對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的居民家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買住房的，最低首付款比例由30％降低至20％”。但由于購買的房屋的結構、性質、樓齡等影響了房屋的價值，因此根據購房類型不同房屋貸款比例有所區分：  

　　1.購買預售商品房、現房（已確權）商品房的按照最高貸款金額不超過房屋價值的80%確定。

　　2.購買再交易住房（二手房）的全部貸款金額（含組合貸款）不超過房屋價值的60%確定，不再要求首付款轉賬憑證或收據。

　　3.建造住房的，全部貸款金額（含組合貸款）不超過抵押物價值（公積金中心內部核查確定）的60%，且不超過工程總造價的60%，不再要求提供自有資金證明。

　　（七）第十四條是關于貸款年限的有關規定。

　　根據《住房城鄉建設部 財政部 中國人民銀行關于切實提高住房公積金使用效率的通知》（建金〔2015〕150號）第一條“貸款年限可以延至借款人法定退休年齡后5年，最長貸款期限為30年”的規定設置此內容，但是夫妻雙方購買同一套房屋同時申請住房公積金貸款時退休年齡不同導致貸款年限不同，因此增加了“夫妻雙方共同貸款的，以貸款年限較長的為最長年限”；二手房由于房屋結構（磚木結構、磚混結構、鋼筋混凝土結構和鋼結構）以及樓齡不同，在貸后如果拍賣房屋的價值不同，為了防范風險，因此增加了“貸款最長年限為30年且貸款年限加上房齡不得超過40年”。

惠州市住房公積金管理中心  

   2021年10月11日