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　　惠市住建案〔2024〕37號

對惠州市十三屆人大四次會議代表建議第20240016號的答復

金雪梅代表：

　　您提出的關(guān)于《制定空置房收費標準》的建議收悉，首先，非常感謝您對我市物業(yè)管理工作的關(guān)心與支持。收到您的建議后，我局會同市發(fā)展和改革局認真研究，現(xiàn)答復如下：

　　一、我市物業(yè)小區(qū)服務(wù)收費價格政策情況

　　2005年7月1日，《惠州市物業(yè)服務(wù)收費管理暫行規(guī)定》（以下簡稱《暫行規(guī)定》）正式施行，我市物業(yè)小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費正式納入法制化軌道，同日，《關(guān)于公布惠城區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費政府指導價的通告》（惠價〔2005〕70號）正式生效，明確惠城區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導價。

　　2010年10月1日，《惠州市物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》（以下簡稱《實施辦法》）正式施行，同時廢止《暫行規(guī)定》。

　　2015年10月1日，《實施辦法》有效期到期，我市發(fā)改局牽頭根據(jù)國家有關(guān)工作部署開展放開非保障性住房物業(yè)服務(wù)收費試點的工作，實行市場調(diào)節(jié)價，該政策一直延續(xù)至今。

　　二、我市物業(yè)小區(qū)物業(yè)服務(wù)定價管理的說明

　　政府指導價、政府定價的定價權(quán)限和具體適用范圍，以中央的和地方的定價目錄為依據(jù)。地方定價目錄由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門按照中央定價目錄規(guī)定的定價權(quán)限和具體適用范圍制定，經(jīng)本級人民政府審核同意，報國務(wù)院價格主管部門審定后公布。省、自治區(qū)、直轄市人民政府以下各級地方人民政府不得制定定價目錄。在廣東省定價目錄中，惠州市只對保障性住房物業(yè)服務(wù)收費實行定價管理。

　　三、全國人大常委會法制工作委員會有關(guān)審查意見

　　2023年8月9日，全國人大常委會法制工作委員會對某省地方物業(yè)管理條例對業(yè)主未實際入住使用的物業(yè)服務(wù)費交納比例作出規(guī)定的問題進行了審查（詳見附件），法制工作委員會審查認為：民法典第九百四十四條規(guī)定，“業(yè)主應(yīng)當按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。”根據(jù)民法典規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)費，不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。實踐中，未實際入住業(yè)主是否可以減免物業(yè)費，可以在物業(yè)服務(wù)合同中約定。未約定的，應(yīng)當適用民法典的規(guī)定。地方對（業(yè)主未實際入住使用）物業(yè)管理空置房出臺收費規(guī)定，缺乏上位法依據(jù)，實踐中也比較難操作，容易引發(fā)糾紛，地方性法規(guī)對此不宜直接作出規(guī)定。地方物業(yè)管理條例關(guān)于業(yè)主未實際入住使用的物業(yè)費交納比例的規(guī)定與上位法不一致，應(yīng)當予以糾正。地方人大及有關(guān)方面應(yīng)對涉及上述問題的地方性法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件等加強梳理研究和備案審查，及時修改完善相關(guān)規(guī)定，并在以后相關(guān)立法和備案審查工作中注意把握。

　　下來，有關(guān)我市物業(yè)服務(wù)收費政策調(diào)整或制定的問題，我局將繼續(xù)配合價格主管部門做好相關(guān)工作。誠摯感謝您對我們工作的關(guān)心和支持，歡迎您繼續(xù)對我們的工作提出寶貴意見和建議。

　　專此答復。

　　附件：對地方物業(yè)管理條例有關(guān)移交專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備所有權(quán)等規(guī)定的審查研究案例

惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局    

2024年6月6日      

（聯(lián)系人及電話：萬啟兵  0752-2898665）