工業(yè)物業(yè)產權可按幢層分割轉讓

　　過去，如何自由分割轉讓工業(yè)物業(yè)產權，引進上下游企業(yè)共同發(fā)展，一直是制造業(yè)企業(yè)的心頭難題，如今這一困局在惠州將得到破解。7月11日，市自然資源局、市工業(yè)和信息化局聯(lián)合發(fā)布《關于印發(fā)工業(yè)物業(yè)產權分割及分割轉讓不動產登記操作指引的通知》（以下簡稱《操作指引》），進一步支持制造業(yè)企業(yè)盤活工業(yè)物業(yè)資產，提高土地利用率，規(guī)范工業(yè)物業(yè)產權分割及分割轉讓不動產登記程序。

　　根據《操作指引》，我市工業(yè)物業(yè)產權可按幢、層等固定界限為基本單元分割、轉讓。受讓方須為轉讓方的產業(yè)鏈合作伙伴企業(yè)，且屬制造業(yè)企業(yè)。同時，自留廠房、倉庫等物業(yè)建面比例不得低于40%，轉讓部分5年內不得再次轉讓，高標廠房和工業(yè)大廈則不受此限制。

　　受讓方須為轉讓方的產業(yè)鏈合作伙伴企業(yè)

　　惠城區(qū)東江灣產業(yè)園，項目建設“你追我趕”，一棟棟現(xiàn)代工業(yè)廠房拔地而起。當前，惠州吹響制造業(yè)當家最強音，“3+7”產業(yè)園區(qū)建設如火如荼，大項目大企業(yè)紛至沓來建廠建園，同時也帶動了上下游的中小企業(yè)進駐布局，通過購買和租賃廠房進入產業(yè)鏈。

　　《操作指引》明確，工業(yè)物業(yè)產權可按幢、層等固定界限為基本單元分割為可以獨立使用且權屬界線封閉的空間。制造業(yè)企業(yè)在工業(yè)性質國有建設用地上已確權登記的廠房、倉庫等物業(yè)的國有建設用地使用權及房屋所有權可按規(guī)定進行分割和分割轉讓不動產登記。

　　值得一提的是，轉讓對象并不是隨意的。根據規(guī)定，分割轉讓工業(yè)物業(yè)產權應用于引進相關產業(yè)鏈合作伙伴的產業(yè)項目，受讓方須為經依法注冊登記且為轉讓方的產業(yè)鏈合作伙伴企業(yè)，受讓方須屬制造業(yè)企業(yè)。

　　允許按層分割轉讓，將打破過去工業(yè)物業(yè)難以轉讓的局面，幫助鏈主企業(yè)攤薄廠房使用、購買成本，減輕產權所有者的轉讓壓力。同時，支持企業(yè)打通產業(yè)鏈上下游，提高產業(yè)鏈的完整性，降低全產業(yè)鏈的總體成本，支持制造業(yè)發(fā)展。

　　該政策實施期限為1年，實施期間出臺新的文件將按最新文件執(zhí)行。

　　最小分割單位為層，層內不能再進行分割

　　產業(yè)如何分割是企業(yè)關注的重點。對此，《操作指引》對分割單元和分割比例進行了詳細規(guī)定。

　　對于分割單元，《操作指引》明確，最小的分割單位為層，層內不能再進行分割。工業(yè)物業(yè)產權在分割及分割轉讓時，不得將一宗土地分割為多宗土地，土地使用權為按份共有或共同共有，不動產登記簿及不動產權證應標注共有方式。同時，分割及分割轉讓時不得改變土地用途和房屋用途。

　　在分割比例上，《操作指引》規(guī)定，工業(yè)物業(yè)建筑區(qū)內的辦公、生活服務等配套用房不得獨立進行分割、分割轉讓或抵押，但可以隨工業(yè)物業(yè)產權按土地出讓合同、建設工程竣工驗收等相關材料規(guī)定的比例且以幢、層等固定界限為基本單元進行分割、分割轉讓、抵押。

　　分割轉讓后，原權利人自留的廠房、倉庫等物業(yè)的建筑面積占分割轉讓前廠房、倉庫等物業(yè)確權登記的建筑面積比例不得低于40%；受讓后的工業(yè)物業(yè)產權自完成分割轉讓轉移登記之日起5年內不得再次轉讓，不動產登記簿及不動產權證附記項應標注起止時限。

　　可以看到，不允許在層內再進行分割，同時規(guī)定5年內不得再次轉讓，從一定程度抬高了炒作工業(yè)地產的門檻，防止利用分割政策將工業(yè)物業(yè)轉變?yōu)楣I(yè)房地產。

　　鼓勵企業(yè)建設高標準廠房和工業(yè)大廈

　　向空間要發(fā)展，“工業(yè)上樓”是一個路徑。工業(yè)用地供應趨緊，制約了制造業(yè)高質量發(fā)展。“工業(yè)上樓”通過高強度、集約化開發(fā)，大幅提高廠房面積和畝產效益，是挖掘土地利用潛力，提升經濟密度的突破口。

　　在此方面，《操作指引》提出，鼓勵企業(yè)建設高標準廠房和工業(yè)大廈。容積率在1.6以上、二層以上且?guī)ЧI(yè)電梯的高標準廠房和工業(yè)大廈的廠房、倉庫等物業(yè)可以按幢、層等為基本單元進行國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記，也可以按幢、層進行分割或分割轉讓。分割轉讓后原權利人自留的廠房、倉庫等物業(yè)的建筑面積比例不受不少于40％的限制，受讓后的工業(yè)物業(yè)產權的再次轉移登記不受時限的限制。

　　當前，不少企業(yè)希望對原有廠房進行升級擴建并進行分割出讓。對此，《操作指引》明確，在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，在工業(yè)用地、倉儲用地上對工礦廠房、倉儲用房進行改建、擴建和利用地下空間，涉及按幢、層等固定界線為基本單元分割的，可按規(guī)定辦理工業(yè)物業(yè)產權分割或分割轉讓。

記者邱若蓉

通訊員馬正波