《惠州市住房和城鄉建設局業主大會和業主委員會指導規則》政策解讀

　　近日，市住房城鄉建設局印發公布了《惠州市住房和城鄉建設局業主大會和業主委員會指導規則》（以下簡稱《指導規則》），對我市業主大會和業主委員會成立進行了統一規范，是對住建部《業主大會和業主委員會指導規則》的細化和補充，是惠州市成立業主大會、選舉業主委員會的指導性文件。為方便公眾更加客觀、全面和深入的了解《指導規則》，現將《指導規則》有關情況介紹如下：

　　一、制定背景

　　近年，隨著社會經濟的發展，人們觀念的轉變，以及城鎮化進程的加速，城市住宅小區內部的社會治理和物業管理工作逐漸呈現出一些新的問題和矛盾，為妥善解決住宅小區內部矛盾和問題，積極引導和規范業主共同參與小區內部公共事務的管理和決策，亟需制定符合我市實際的指導規則。

　　2019年原《惠州市業主大會和業主委員會指導規則》過期失效后，我市執行住建部《業主大會和業主委員會指導規則》，對成立業主大會和選舉業主委員會進行指導。在3年多的實踐中，發現一些較為突出的問題，使得業主大會、業主委員會和整個物業服務行業不同程度受到詬病；也使得業主大會成立更難、公信力更低，增加社會不穩定因素。

　　根據中共惠州市委全面深化改革委員會統一部署，為規范物業管理活動，提高我市住宅小區（社區）治理水平，減少物業管理矛盾糾紛，經過充分調研和論證，通過制定《指導規則》，完善和規范業主大會和業主委員會成立、運作和監管的有關事項，提高業主大會和業主委員會的公信力，并通過業主大會實現對物業管理活動的有效監督。

　　二、制度措施依據

　　《指導規則》以住建部《業主大會和業主委員會指導規則》為藍本，按照《中華人民共和國民法典》，國務院《物業管理條例》和《廣東省物業管理條例》有關規定，結合我市實際，通過調整、優化、細化和創新部分內容，解決我市業主大會和業主委員會成立過程中存在的突出問題，及存在的主要爭議。

　　三、制度實施對象

　　《指導規則》的實施對象主要是街道辦事處、鄉鎮人民政府有關工作人員以及廣大住宅小區業主，主要事項是業主大會成立、換屆，選舉業主委員會以及對業主大會和業主委員會的監督指導。

　　四、制度設計影響

　　（一）《指導規則》明確了以物業產權證明文件登記的業主為行使業主權利和義務的法定主體，解決了業主主體的有關爭議。

　　（二）《指導規則》明確了召開業主大會臨時會議的條件，以及業主委員會組織召開臨時會議的時限。逾期后，街道辦事處、鄉鎮人民政府應依法介入，責令業主委員會限期召開或指導居民委員會組織召開，解決業主委員會不作為的實際困難。

　　（三）《指導規則》明確了業主委員會候選人產生辦法，既落實《中共中央組織部 中共中央政法委員會 民政部 住房城鄉建設部印發〈關于深化城市基層黨建引領基層治理的若干措施（試行）〉的通知》（中組發〔2022〕2號）和《住房和城鄉建設部等10部委〈關于加強和改進住宅物業管理工作的通知〉》（建房規〔2020〕10號）中有關加強黨建引領的要求，又保障業主應有的權益。

　　（四）《指導規則》規定了業主大會、業主委員會的換屆有關工作及組織方式，確保換屆工作及時、換屆交接工作有序。提出對業主委員會關于管理和使用共有資金的責任審定。明確了街道辦事處、鄉鎮人民政府對業主大會、業主委員會事前、事中監管的具體事項和責任。

　　（五）《指導規則》鼓勵采用電子投票表決業主大會會議的表決事項，同時對紙質書面征求意見等表決方式進行規范，解決了業主大會召開難、決策難的實際困難，為業主共同管理和決策提供便利。

　　（六）《指導規則》鼓勵進行業主委員會經濟責任審計，從制度上對審計工作進行了探索性的明確和規范。明確了業主對業主委員會經濟監督的途徑，保障廣大業主的權益。

　　（七）《指導規則》明確了首屆業主大會籌備組的籌備工作。籌備組擬定了業主管理規約草案和業主議事規則草案后，應先組織表決管理規約和業主議事規則，并據表決通過的管理規約和業主議事規則進行業主委員會候選人的核定、選舉。保障業主管理規約和業主議事規則的有效性，并通過管理規約和議事規則約束業主的行為和權力。