《惠州市惠城區房地產開發項目停車位租售管理辦法》 解讀

　　一、出臺背景

　　2007年10月1日實施的《中華人民共和國物權法》第一次從法律層面上確立了“小區車位及車庫應首先滿足業主需要”的原則，但長期以來，應如何滿足業主對停車位的需求仍缺乏對應的細則或規范。2015年12月，我市發布了《惠州市中心城區房地產開發項目停車位租售管理暫行辦法》(以下簡稱“《暫行辦法》”)，《暫行辦法》實施以來，對加強小區停車位交易管理、滿足小區業主停車需求、提升停車位交易透明度提供了制度保障。此次《惠州市惠城區房地產開發項目停車位租售管理辦法》（以下簡稱“《辦法》”）的出臺是在《暫行辦法》的基礎上進行了修訂。

　　二、制定依據和起草過程

　　結合我市目前房地產開發項目車位、車庫銷售租賃現狀，通過深入調查研究，并在借鑒兄弟省、市做法的基礎上，結合我市實際，于2018年9月完成初稿。在市法制局的指導和審查下，向市直各部門及社會各界公開征求意見，并根據反饋的意見進行了多輪修改完善，形成了目前的《辦法》。

　　本《辦法》的制定工作，遵循“優化資源配置，加強秩序管理，緩解突出矛盾”的總體思路，主要依據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國人民防空法》、《廣東省物業管理條例》等法律法規。

　　三、主要內容

　　（一）明確產權清晰的專有停車位、公共停車位、人防停車位的分類處置方式。

　　《辦法》第四條作出了界定。產權停車位，產權人可出售、附贈、出租；公共停車位不得出售；人防停車位平時可由建設單位使用管理，收益歸建設單位所有。業主要求承租車位的，建設單位應當將尚未售出的停車位或其他可以出租的車位提供出租，不得只售不租。

　　（二）加強房地產開發項目停車位租售信息預披露及備案管理。

　　《辦法》第五條規定，建設單位預售或現售商品房時，將停車位總數量、分布位置平面圖、租金標準、銷售的價格區間（必須承諾最高售價）予以公示、書面告知購房人、在《商品房買賣合同中》載明，并向房地產行政主管部門備案。由房地產行政主管部門應將備案信息報送區價格主管部門。通過加強停車位有關信息的預披露，消除因信息不對稱造成消費者購房后的停車位交易糾紛，杜絕房屋捆綁車位銷售并隨意提高車位售價的情形。

　　《辦法》第七條規定建設單位租售停車位的，需將租售方案在小區公示30日并報房地產行政主管部門備案。租售方案應包含停車位的數量、面積、配比、價格等重要信息。此條款是對《廣東省物業管理條例》第五十四條規定的具體化管理措施。

　　（三）關于停車位如何優先滿足業主的需要。

　　《辦法》第八條、第九條對停車位的出售規則作出具體化規定，業主購買車位的數量上限需與物業管理區域房屋套數與可出售車位的配比相關聯，在配比不足1:1時，每套房屋業主只能購買本小區一個車位。配比超出1:1的，可按銷售年限的長短，完成必要的信息公示后，逐步放開業主購買停車位的數量限制。

　　舉例說明：

　　1.A小區有100套房屋，80個產權停車位。配比為0.8。則A小區每戶業主只能購買一個產權停車位。

　　2.B小區有100套房屋，120個產權停車位。配比為1.2。車位數超出房屋數20個。按照《辦法》第八條規定，B小區建設單位可向業主出售第2個停車位，但可出售第2個停車位的數量不超過20個。備案時間超1年，按照《辦法》第九條規定，完成公示60日并備案后（公示期間未購買停車位業主享有優先購買權），建設單位可向已有停車位業主多出售1個停車位，不受20個數量限制。備案時間超過3年，業主購買車位數量不限制。

　　四、適用范圍及施行時間

　　適用范圍：惠城區，各縣（區）參照執行

　　施行時間：2019年3月22日