1

建議修改 第十條【前期物業(yè)服務(wù)規(guī)定】住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人，訂立前期物業(yè)服務(wù)合同前期物業(yè)服務(wù)人參與競(jìng)標(biāo)前提供近3年物業(yè)服務(wù)價(jià)格成本監(jiān)審報(bào)告否則允許參與競(jìng)標(biāo)不以招投標(biāo)形式選聘前期物業(yè)服務(wù)人的，應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)的規(guī)定，經(jīng)縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)批準(zhǔn)。                                              

2

建議修改 第十六條【物業(yè)費(fèi)定價(jià)、調(diào)整、支付、審計(jì)】不同類型住宅的物業(yè)費(fèi)，根據(jù)國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。對(duì)于新建樓盤(pán)小區(qū)物業(yè)費(fèi)，應(yīng)該在開(kāi)發(fā)商與前期物業(yè)服務(wù)公司首次簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，由當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門(mén)對(duì)參與前期物業(yè)服務(wù)合同競(jìng)標(biāo)單位的服務(wù)價(jià)格進(jìn)行成本監(jiān)審，并執(zhí)行3年的政府指導(dǎo)價(jià)格，到期后實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

3

惠州草案的物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)要求明顯更偏向物業(yè)企業(yè)，建議參照廣東條例和管理辦法予以修正，嚴(yán)格落實(shí)上位法的要求。

4

 建議： 一是給前期物業(yè)協(xié)議明確3-5年的時(shí)限，期滿后，物業(yè)公司需對(duì)業(yè)主進(jìn)行滿意度調(diào)查并重新與業(yè)主協(xié)商簽訂物業(yè)協(xié)議； 如果沒(méi)有選聘合適的物業(yè)公司，參照政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)的方式，允許續(xù)簽1-2年，在這期間可以對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行再考核再監(jiān)督再提升。

 二是業(yè)委會(huì)沒(méi)有成立之前，允許成立臨時(shí)業(yè)主代表小組，并賦予該小組一定的權(quán)力，由臨時(shí)業(yè)主代表小組對(duì)物業(yè)公司工作情況進(jìn)行監(jiān)督。物業(yè)公司如果履職不到位，可由臨時(shí)業(yè)主代表小組予以警告和處罰。

 三是建議政府部門(mén)加強(qiáng)履職，加大對(duì)物業(yè)行業(yè)的監(jiān)管力度，保障廣大業(yè)主的合法權(quán)益。

5

建議在條例中增加對(duì)主管部門(mén)履職監(jiān)管的辦理時(shí)限要求。

6

建議惠州市加快立法、實(shí)施、監(jiān)督工作。

7

建議明確公攤費(fèi)用范圍。

8

建議優(yōu)化物業(yè)費(fèi)定價(jià)機(jī)制：(1)細(xì)化成本核算標(biāo)準(zhǔn)；(2)建立"質(zhì)價(jià)聯(lián)動(dòng)"浮動(dòng)機(jī)制；(3)強(qiáng)化違規(guī)處罰。

9

公共收益監(jiān)管建議新增專章：建議(1)資金全流程監(jiān)管；(2)違規(guī)經(jīng)營(yíng)整治。

10

業(yè)委會(huì)規(guī)范運(yùn)作(對(duì)應(yīng)草案第二十條)：建議(1)電子投票強(qiáng)制適用；(2)業(yè)委會(huì)成員任職限制；(3)任中審計(jì)制度。

11

應(yīng)急維修流程優(yōu)化(對(duì)應(yīng)草案第二十五條)：建議區(qū)分緊急等級(jí)，設(shè)置響應(yīng)時(shí)限。

12

建議推動(dòng)行政執(zhí)法進(jìn)小區(qū)(對(duì)應(yīng)草案第三十三、三十六、三十七、三十八條)(1)建立"城管+住建"聯(lián)合執(zhí)法機(jī)制；(2)明確處罰標(biāo)準(zhǔn)

13

配套措施建議：1.開(kāi)發(fā)"惠州物業(yè)"APP；2.推行"紅色物業(yè)"試點(diǎn)；3.設(shè)立物業(yè)糾紛快速調(diào)解庭。

14

住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)的籌備組在實(shí)際的工作進(jìn)程中，當(dāng)籌備組依法向建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請(qǐng)調(diào)取廣東省《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十四條的規(guī)定的資料時(shí)，往往會(huì)被拒絕提供關(guān)鍵信息導(dǎo)致籌備組無(wú)法順利開(kāi)展籌備工作。甚至存在篡改業(yè)主清冊(cè)中業(yè)主電話的情況。同時(shí)，當(dāng)籌備組通過(guò)街道辦在市住建局的智慧物業(yè)服務(wù)平臺(tái)上申請(qǐng)業(yè)主清冊(cè)時(shí)，得到的業(yè)主清冊(cè)中不包含業(yè)主電話。以上實(shí)際情況均會(huì)導(dǎo)致籌備工作很難開(kāi)展。

希望本次出臺(tái)的《惠州市住宅物業(yè)服務(wù)條例》重視該問(wèn)題。比如可明確規(guī)定，市住建局的物業(yè)管理科有義務(wù)向籌備組以開(kāi)展公共事務(wù)的用途下提供包含業(yè)主電話的業(yè)主清冊(cè)，同時(shí)規(guī)定對(duì)于籌備組人員泄漏業(yè)主個(gè)人信息的人員予以一定的懲罰。同時(shí)，建議本次出臺(tái)的《惠州市住宅物業(yè)服務(wù)條例》明確規(guī)定要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)定期公布公共收益明細(xì)及使用明細(xì)。

15

第十一條【業(yè)主大會(huì)籌備組產(chǎn)生及構(gòu)成】建議增加“一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積達(dá)到該區(qū)域建筑物總面積的百分之五十以上且首個(gè)業(yè)主居住滿兩年，經(jīng)百分之二十以上戶數(shù)的業(yè)主、專有部分占建筑物總面積百分之二十以上的業(yè)主或開(kāi)發(fā)商聯(lián)名，可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府書(shū)面申請(qǐng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。”內(nèi)容。

16

第十一條【業(yè)主大會(huì)籌備組產(chǎn)生及構(gòu)成】“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府接到業(yè)主提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求后，經(jīng)核實(shí)符合業(yè)主大會(huì)成立條件的,應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)指導(dǎo)、協(xié)助推薦產(chǎn)生業(yè)主大會(huì)籌備組。”建議修訂為“街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府接到百分之二十以上業(yè)主提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求后,經(jīng)核實(shí)符合業(yè)主大會(huì)成立條件的,應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)指導(dǎo)、協(xié)助推薦產(chǎn)生業(yè)主大會(huì)籌備組。”

17

第十二條【業(yè)主大會(huì)籌備組運(yùn)作】“籌備組成立后六個(gè)月內(nèi)無(wú)法召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議或者首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的,籌備組自動(dòng)解散。”建議修訂為“籌備組成立后九十日內(nèi)無(wú)法召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議或者首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的,籌備組自動(dòng)解散。”

18

第十三條【業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決】建議增加“業(yè)主大會(huì)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)已作出決定的，在一年內(nèi)不再就同一物業(yè)管理事項(xiàng)組織召集業(yè)主大會(huì)表決；但人民法院、區(qū)主管部門(mén)依法撤銷業(yè)主大會(huì)決定的除外”。

19

第十四條【物業(yè)服務(wù)人選聘與項(xiàng)目負(fù)責(zé)人責(zé)任制、信托制】建議刪除“具備條件的物業(yè)管理區(qū)域可以采用信托方式開(kāi)展物業(yè)服務(wù)，由物業(yè)服務(wù)人提供公開(kāi)透明、質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)。”內(nèi)容。

20

第十五條【物業(yè)承接查驗(yàn)要求】建議刪除“物業(yè)服務(wù)人不得承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)。擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè),因共有部分缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。”

21

第十六條【物業(yè)費(fèi)定價(jià)、調(diào)整、支付、審計(jì)】“需要調(diào)整物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)制定調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的方案，調(diào)整方案包括擬調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的范圍和理由，調(diào)整后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng),并與業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主協(xié)商；”建議改為“物業(yè)服務(wù)人需要調(diào)整物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)制定調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的方案，調(diào)整方案包括擬調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的范圍和理由，調(diào)整后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng),并與業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主協(xié)商”。

22

第十六條【物業(yè)費(fèi)定價(jià)、調(diào)整、支付、審計(jì)】“業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)采取酬金制的物業(yè)費(fèi)收支情況進(jìn)行審計(jì),物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以配合。”建議更改為“業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)共同聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)采取酬金制的物業(yè)費(fèi)收支情況進(jìn)行審計(jì)”。

23

第十九條【物業(yè)服務(wù)人信息公開(kāi)】“(五)上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行及物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況,本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算，每季度經(jīng)費(fèi)使用進(jìn)展情況、公共收益情況明細(xì);”建議修訂為“(五)上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行及公共收支情況”。

24

第十九條【物業(yè)服務(wù)人信息公開(kāi)】“(七)上一季度物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的使用情況;”建議修訂為“(七)上一季度物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的公共車(chē)位、車(chē)庫(kù)的使用情況;”。

25

第十九條【物業(yè)服務(wù)人信息公開(kāi)】“(九)其他應(yīng)當(dāng)公開(kāi)的信息”建議修改為“其他法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)公開(kāi)的信息”。

26

第十九條【物業(yè)服務(wù)人信息公開(kāi)】“前款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)應(yīng)當(dāng)長(zhǎng)期公開(kāi)，其余項(xiàng)公開(kāi)時(shí)間應(yīng)當(dāng)不得少于十五日。上述信息有變更的,物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自信息變更之日起七日內(nèi)重新公開(kāi)。業(yè)主對(duì)公開(kāi)內(nèi)容有異議的,物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自收到異議之日起十日內(nèi)予以書(shū)面答復(fù)。”建議修改為“前款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)應(yīng)當(dāng)長(zhǎng)期公開(kāi),其余項(xiàng)公開(kāi)時(shí)間應(yīng)當(dāng)不得少于十五日。前款第一項(xiàng)至第四項(xiàng)信息有變更的,物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自信息變更之日起七日內(nèi)重新公開(kāi)。業(yè)主對(duì)公開(kāi)內(nèi)容有異議的，應(yīng)當(dāng)在公開(kāi)時(shí)間期限內(nèi)向物業(yè)服務(wù)人提出，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自收到異議之日起十日內(nèi)予以書(shū)面答復(fù)。”

27

第二十三條【物業(yè)服務(wù)信用與質(zhì)量管理】“市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考評(píng)機(jī)制，制定物業(yè)服務(wù)考核評(píng)價(jià)具體辦法,組織業(yè)主或者第三方對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核評(píng)價(jià)，考核評(píng)價(jià)結(jié)果將納入信用評(píng)價(jià)體系作為物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)人選聘或者續(xù)聘的參考依據(jù)。”建議改為“市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考評(píng)機(jī)制，制定物業(yè)服務(wù)考核評(píng)價(jià)具體辦法，組織業(yè)主或者第三方對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核評(píng)價(jià)，考核評(píng)價(jià)結(jié)果將納入信用評(píng)價(jià)體系作為政府采購(gòu)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的參考依據(jù)。”

28

第三十一條【共有收益用途】“(二)補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金;”建議修改為“補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金或物業(yè)管理費(fèi);”。

29

第三十四條【物業(yè)服務(wù)人法律責(zé)任】“(一)違反本條例第十八條第三項(xiàng)規(guī)定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違建行為,未勸阻、制止或者勸阻、制止無(wú)效未報(bào)告相關(guān)部門(mén)，處一萬(wàn)元以上二萬(wàn)元以下罰款。”建議刪除。

30

認(rèn)為未裝修入戶業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠。

31

建議明確禁止物業(yè)公司收取裝修押金，并明確物業(yè)公司沒(méi)有裝修審批權(quán)。業(yè)主準(zhǔn)備裝修時(shí)，應(yīng)提供哪些資料給物業(yè)公司監(jiān)督用，建議由條例明確列舉。建議條例明確規(guī)定業(yè)主只是提供裝修資料到物業(yè)公司備案，在規(guī)定時(shí)限內(nèi)如果物業(yè)公司不能明確指出違規(guī)裝修的地方，視同默認(rèn)同意，業(yè)主可進(jìn)行裝修工作。嚴(yán)厲處罰無(wú)正當(dāng)理由物業(yè)公司強(qiáng)行干預(yù)阻止的。

32

建議按單位建筑面積收取固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)的包干制前提下，共有部分產(chǎn)生的電費(fèi)，計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本，由物業(yè)公司自行承擔(dān)，并禁止收取公共分?jǐn)傠娰M(fèi)。

33

建議學(xué)習(xí)其他城市，規(guī)范物業(yè)費(fèi)，形成標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)，同時(shí)做好監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量。

34

在按單位建筑面積收取固定物業(yè)費(fèi)的包干制前提下，建議禁止再收取公攤水電費(fèi)。

35

考慮到當(dāng)下空置房較多，加之空置房物業(yè)管理成本低，建議空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取上采取優(yōu)惠形式收取。

36

未裝修未入住的應(yīng)該要適當(dāng)減免公攤費(fèi)用。

37

建議明確住宅小區(qū)綠化物養(yǎng)護(hù)、園林水池噴泉、景觀設(shè)施、智能化設(shè)備、物業(yè)管理辦公室、值班室、保安亭以及小區(qū)喜慶活動(dòng)、宣傳、裝飾等用水用電，其費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)費(fèi)列支，不得向業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

38

建議規(guī)范物業(yè)收費(fèi)，降物業(yè)費(fèi)與地下車(chē)輛管理費(fèi)，防止重復(fù)收費(fèi)。

39

建議修改 第十條【前期物業(yè)服務(wù)規(guī)定】住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人，訂立前期物業(yè)服務(wù)合同，其中前期物業(yè)服務(wù)合同中涉及服務(wù)收費(fèi)定價(jià)，應(yīng)規(guī)定在前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日3年內(nèi)的服務(wù)定價(jià)應(yīng)采取政府指導(dǎo)價(jià)的方式，期滿后采用市場(chǎng)調(diào)解價(jià)。不以招投標(biāo)形式選聘前期物業(yè)服務(wù)人的，應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)的規(guī)定，經(jīng)縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)批準(zhǔn)。

40

建議增加關(guān)于未使用物業(yè)的物業(yè)費(fèi)收取規(guī)則。

41

如果按第二條“適用范圍”的“為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)，環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序維護(hù)等服務(wù)”，則包括了套內(nèi)面積和公攤部分，但前置條件又有“根據(jù)....合同的約定”，往往物業(yè)合同里又沒(méi)有清晰明確，容易發(fā)生物業(yè)服務(wù)人和業(yè)主爭(zhēng)議。

建議：一是取消前置條件；二是應(yīng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行明確界定。

42

改進(jìn)我市住宅物業(yè)服務(wù)工作。首先應(yīng)對(duì)我市住宅小區(qū)的現(xiàn)狀進(jìn)行全面摸底調(diào)查，掌握物業(yè)管理基本情況和存在的主要問(wèn)題。

43

對(duì)我市未依法進(jìn)行招投標(biāo)，建設(shè)單位自行組建的物業(yè)公司情況進(jìn)行細(xì)致調(diào)查。依法按招投標(biāo)方式選聘具備“我市住宅物業(yè)服務(wù)資質(zhì)”的物業(yè)公司。

統(tǒng)一我市住宅物業(yè)服務(wù)公司的資質(zhì)條件，使我市“住宅物業(yè)服務(wù)公司”具備統(tǒng)一的招投標(biāo)選聘的基礎(chǔ)法定條件。

44

由新的通過(guò)招投標(biāo)選聘的物業(yè)公司進(jìn)行住宅物業(yè)的承接查驗(yàn)。

45

廣泛征求各方意見(jiàn)，從有利于我市物業(yè)服務(wù)、全面提高物業(yè)服務(wù)水平的角度，研究制定惠州市住宅物業(yè)服務(wù)公司資質(zhì)水平能力要求。

46

認(rèn)真學(xué)習(xí)研究國(guó)家“物業(yè)管理?xiàng)l例”和“廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例”，將思想和行動(dòng)統(tǒng)一到如何貫徹實(shí)施好“廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例”，依法監(jiān)督、提高我市住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)水平上來(lái)。

47

研究"住宅物業(yè)服務(wù)公司"退出機(jī)制，和街道辦事處進(jìn)行住宅物業(yè)服務(wù)公司退出后的政府臨時(shí)托管機(jī)制。

48

建議《惠州市住宅物業(yè)服務(wù)條例 （草案）》制定空置房物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)。