業主大會成立難、物業服務質量參差不齊、公共收益收支不透明、行政執法進小區難……7月23日10～12時，惠州綜合廣播《行風熱線面對面》節目邀請市住房和城鄉建設局、市城鄉管理和綜合執法局相關負責人做客直播室，圍繞“規范物業管理，建設和諧文明社區”主題，與聽眾進行交流互動。
節目上，相關部門負責人針對物業服務地方立法、“物業服務履約不到位、侵占業主公共收益等問題”的專項整治行動情況進行介紹，并針對業主關注的住宅老舊電梯更新申報、業主委員會成立籌備及依法處置物業服務企業違法行為等熱門問題答疑解惑。
《行風熱線面對面》由中共惠州市直屬機關工作委員會主辦，惠州日報社、惠州市廣播電視臺協辦。
立法
地方立法破解物業投訴多
當前，隨著城市化進程加快，住宅物業服務管理領域矛盾頻發，不僅影響了居民的日常生活質量，也制約了社區的和諧穩定。為有效應對這些挑戰，惠州市正積極推進物業服務地方立法工作。
這一立法的背景，源于我市物業服務行業的快速發展及其伴隨的深層次問題。惠州市住房和城鄉建設局黨組成員、市建筑和房地產行業黨委專職副書記謝峰在節目上表示，隨著我市城市化進程快速推進，住宅小區數量呈現爆發式增長，物業服務行業規模持續擴大，截至2025年6月，全市從事物業服務活動的企業有990家，實施物業服務的住宅小區1966個，物業服務覆蓋住宅面積達2.8億平方米，物業服務行業從業人員超10萬人，選舉產生業主委員會的住宅小區有553個。
然而，在行業高速擴張的同時，一系列矛盾也日益凸顯。謝峰指出，物業服務標準不統一、企業良莠不齊、業主與物業矛盾頻發等問題層出不窮，傳統管理模式已難以適應新形勢下的治理需求。問題的嚴峻性反映在數據上：2025年以來，全市住建領域涉物業管理的信訪數量占比高達40%以上，主要訴求集中在物業服務質量不到位、收費標準不透明以及業主委員會成立難等方面。
惠州市城鄉管理和綜合執法局黨組成員、副局長梁志堅則從執法層面補充了當前存在的具體問題。2024年以來，查處的案件及接到的投訴舉報主要有以下幾種情況：拒不退出與移交：物業服務合同到期終止、業主大會決定解聘或法院判決退出后，原物業公司拒絕撤離管理區域、拒絕移交相關資料；違規處置管理用房：物業管理用房（包括物業服務用房、業主委員會辦公用房等）所有權屬于全體業主，但部分物業服務企業或業委會未經法定程序（如業主大會決定或主管部門批準），擅自將其出租牟利，侵犯業主權益；侵占公共區域經營牟利：物業服務企業擅自占用小區公共區域（如綠地、道路、大堂等）設置收費停車場、廣告位、搭建設施，或將共用設施（如會所、活動室等）改變用途對外經營牟利，且未取得業主大會同意或未按規定分配收益；業主個人侵占行為：個別業主侵占公共樓道、公共綠地、屋頂平臺等搭建構筑物（如封陽臺、建陽光房、圈占綠地、堆放雜物）或安裝設施。
針對上述制約行業健康發展和社區和諧穩定的突出問題，我市正在制定《惠州市住宅物業服務條例（草案）》。《條例（草案）》主要聚焦于物業服務質量提升，堅持通過“小切口”“聽民意”“有創新”，破解物業服務深層次問題。《條例（草案）》不分章節，共分為三十五條，涵蓋了住宅物業服務活動的各個環節。
整治
業主可通過12345反映物業管理問題
謝峰表示，為切實解決物業服務領域存在的突出問題，維護業主合法權益，營造和諧、有序、宜居的社區環境，市住房和城鄉建設局與市城鄉管理和綜合執法局聯合開展了專項整治行動。此次行動重點聚焦“物業服務履約不到位、侵占業主公共收益”等核心問題，并涵蓋住宅老舊電梯更新不及時等群眾關切點。
具體而言，專項整治主要圍繞三大方面展開：
物業服務履約不到位：未按合同約定內容和標準提供服務；未履行信息公示和報告義務；未履行物業服務企業移交義務；其他如擅自改變物業服務用房用途、無正當理由拒不退出項目、擅自改變公共建筑和共用設施用途等。
侵占業主公共收益：小區公共收益底數不清，管理不規范；擅自利用小區公共部位（如綠地、道路、大堂等）進行經營（如設收費停車場、廣告位、搭建設施）；違規侵占小區公共收益；未公示公共收益收支情況。
住宅老舊電梯問題：電梯故障頻發，運行狀況差；出現問題維修不及時；群眾反映強烈但未及時申報更新。
據悉，為暢通反饋渠道，業主可通過以下方式反映問題：各縣（區）住建部門和城管執法部門的投訴舉報電話及郵箱，將有工作人員記錄跟進；惠州市智慧物業服務平臺增設的“業主有話說”板塊；12345政務服務便民熱線；“惠民城管”微信公眾號。
梁志堅介紹，2024年以來，全市城管執法部門已依法查處涉及物業管理類違法違規案件67宗，有力打擊了行業亂象。他特別提及一個具有指導意義的典型案例：惠城區馬安鎮某花園小區商業運營公司因擅自占用小區廣場、綠地建設經營停車場，被依法查處。該案是全市首宗因擅自占用物業管理區域共用部位私設停車場被處罰的案件，涉事公司被責令改正、警告并處罰款5萬元。此案不僅為縣（區）城管執法部門處理類似問題提供了參考，更有效捍衛了業主的共有權益，對潛在的違法者形成了有力震懾。
業委會
完善業主大會會議電子投票表決平臺功能
為提升業主委員會的成立效率與運作規范性，市住房和城鄉建設局著力優化流程、強化指導與支持。
“規范業委會成立及運作，是撬動群眾智慧與力量、推動小區管理邁向多方良性互動的重要杠桿。”謝峰介紹，該局主要從三方面發力：
一是通過搭建投票平臺，有效破解業主大會會議召開難、投票難、表決難問題。修訂了《惠州市業主大會會議電子投票表決操作指引》，完善業主大會會議電子投票表決平臺功能，提升業主線上參與住宅小區事務的決策和管理便利度，進一步提升業主參與率，有效減少表決結果的爭議和糾紛。二是加大相關政策宣傳指導。針對群眾關注的焦點問題，組織專家就《惠州市住房和城鄉建設局業主大會和業主委員會指導規則》的相關條款進行宣講解讀和現場答疑，切實消除公眾對政策認知的盲點和模糊認識。三是完善業主自治規約。將業主比較關注的事項實體化明確下來，提供給各鎮街和小區業主參考，切實減少業主間的矛盾。
◎熱點問答
住宅老舊電梯更新申報
問：想要申請住宅老舊電梯更新要如何申報？
答:市住房和城鄉建設局物業科科長嚴育軍介紹，目前，2025年超長期特別國債資金支持住宅老舊電梯更新改造項目補助標準為更新電梯每臺定額補貼15萬元。申報需要滿足以下條件：一是應為未開工或2025年1月1日以來開工建設且施工進行中的15年以上電梯更新更換任務，已完工的不得申報；實施更新的電梯單臺投資須大于15萬元。二是居民就電梯更新更換方式、出資方案、更新后管理及維保方案等已達成一致意見。三是多渠道籌措電梯更新更換資金的，應確保電梯更新更換資金拼盤完整閉合。四是申報項目應于超長期國債下撥當年年底開工，并形成一定實物工作量。
如果符合住宅專項維修資金使用條件的，可申請使用住宅專項維修資金用于住宅老舊電梯更新更換。惠州市住房和城鄉建設局已要求各縣（區）住建部門提高住宅專項維修資金的使用效率,加強對業主大會、業主委員會、物業服務企業在申請使用過程中的業務指導，簡化申請手續。
嚴育軍表示，申報流程雖然有點復雜，但一步步來沒問題：物業服務企業確認電梯使用登記滿15年以上（可向市場監督管理部門咨詢），提供電梯運行狀況數據（故障率、維修記錄等），協助業主評估更新的必要性。業主需就電梯是否更新、出資方案（國債補貼外的資金分攤比例）、后續管理及維保方案通過電子投票或線下簽名進行表決，此過程要確保流程合規，需滿足《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規定的“應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意”條件。
在此基礎上，由申報企業（物業服務企業或電梯公司）在廣東省投資項目在線審批監管平臺的“項目登記”一欄中進行登記賦碼并領取備案證；登記賦碼后，申報企業在“國家重大建設項目庫”中填報項目信息，兩個平臺中的項目名稱要一致，并將資金申請報告（含電梯使用登記證、表決結果等）交至所在縣（區）住建部門。各縣（區）發改主管部門將系統中的項目推送至市發展和改革局，各縣（區）住建部門則將匯總表及項目申報資料提交至市住建局；最后，市住建局、市發展和改革局、市市場監管局對項目情況進行初步核對（確保系統項目與匯總表項目一致），并上報省級相關部門。
在住宅老舊電梯更新改造方面，2025年我市第一批共申報254個項目，擬更新866部電梯，計劃總投資21856萬元，擬申請超長期特別國債額度為12990萬元。截至目前，全市儲備成熟可申報更新更換的電梯數量（申報資料已完備，下次申報窗口期開放后可申報的電梯數量）為304臺，小計已完成項目申報和儲備1170臺。
記者譚琳 實習生蔡藍儀
