小區成立業委會，為何那么難？

新華社發

　　“我們想成立業委會，為啥這么難？”近日，市區大湖溪藍波灣小區多位業主向記者反映，他們先后多次向所在街道辦事處提出申請成立業委會，但都在籌備過程中被終止。

　　小區業委會是維護業主合法權益的自治組織，在基層治理和小區管理中起著關鍵作用。近年來，惠州從多個層面積極推動業委會發展和完善，提升小區治理水平。但在實踐過程中，部分小區成立業委會時仍遇到不少困難，有的小區甚至幾年都無法成立業委會。

　　據統計，目前全市有1900多個小區，有480多個成立了業委會，覆蓋率約25%。小區成立業委會為何這么難？如何才能更好推動業委會成立？記者對此進行了深入采訪。

　　走訪

　　參選人數不夠 無法召開首次業主大會

　　藍波灣小區業主周女士告訴記者，自2003年交房以來，因小區管理、衛生等問題一直沒有得到較好解決，導致部分業主和物業之間產生矛盾。“早些年不少業主就商量著要成立業委會，推動解決小區管理問題。”周女士說，2023年以前熱心業主陸續發起不少于10次業委會籌備活動，其中比較大的有3次，但因為各種原因，都沒能繼續走下去。

　　去年4月，藍波灣小區多位業主再次向所在街道辦申請成立業委會，并于去年8月15日成立首屆業主大會籌備組。據業主靳先生介紹，在業委會委員候選人報名審查階段，物業認為報名業主存在私自搭建飄窗等違建行為，排除了部分候選人人選，由于參選候選人數不足，籌備組在去年10月27日發布公告，開展候選人報名補選工作。

　　按照補選要求，業委會候選人需10名業主聯名推薦，報名補選最后一天，其中一名補選候選人到街道辦提交材料時出現問題，未能順利提交。該業主第二天再提交時，街道辦以逾期為由認定補選報名人數不足。

　　該小區業主出示的《關于2023年8月15日成立的藍波灣小區首屆業主大會進展情況告知》顯示，因5名業主報名參選業委會委員候選人條件不符合法律法規的規定，經公告補選報名，參選人數仍不夠且無法在規定時間內召開首次業主大會會議。自該告知公示之日起，解散2023年8月15日成立的藍波灣小區首屆業主大會會議籌備組，并終止籌備組相關工作。落款單位為小區所在街道辦事處建設和道路事務部、社區居委會。

　　部分業主大會籌備組成員對這份告知并不認同，認為街道辦沒有權力解散籌備小組，終止籌備相關工作。靳先生表示，目前業主大會籌備組已向法院起訴，要求撤銷該告知的行政決定，維護小區業主權益。

　　現狀

　　6年來小區業委會成立比率基本沒有增加

　　記者在采訪中了解到，想要成立業委會的小區，大多是覺得小區物業管理不到位，想要進一步監督物業管理，更好維護小區業主利益。

　　實際上，惠州早在10年前就積極推動小區成立業委會工作。2014年，惠州市十一屆人大四次會議將《關于加強小區建設和管理的議案》列為大會議案。議案針對業委會覆蓋率、老舊小區電梯加裝等多項工作提出要求，旨在全面提升小區治理水平。議案辦理期間，惠州投入專項財政補貼，鼓勵物業服務小區成立業主大會和業主委員會。

　　2018年，惠州市十二屆人大常委會第十七次會議決定，同意該議案結案。數據顯示，當時全市小區業委會成立比率為23%。市人大常委會組成人員提出，議案雖然結案，但不代表工作結束，小區建設和管理要常抓常新，后續工作還很繁重，要出臺針對性措施解決業委會成立難等問題。

　　市住房和城鄉建設局物業管理科相關負責人介紹，近年來，為進一步規范業委會成立及運作，惠州在法規宣傳、政策指引、基層黨建、投票系統、糾紛化解等方面做了大量工作。比如，2020年7月開始持續推進業主大會電子投票制度，大大提升了小區議事效率；2023年4月1日，《惠州市住房和城鄉建設局業主大會和業主委員會指導規則》正式施行，成為惠州市成立業主大會、選舉業主委員會的指導性文件。

　　該負責人介紹，目前全市1900多個小區，有480多個成立了業委會，覆蓋率約四分之一，“這個比率不高，實際上全國成立業委會的比率普遍不高。”

　　從2018年的23%到2024年的25%，6年時間，全市小區業委會成立比率基本沒有增加。記者在采訪中了解到，不少業主都認為小區“有業委會和沒有業委會肯定不一樣”，但說起成立業委會，第一感覺都是“不容易”。記者在“惠州民意直通車”和本地論壇看到，不少網友反映成立業委會遇到的困難。

　　難點

　　人選難

　　找到合適的業委會委員候選人不容易

　　小區成立業委會到底難在哪？最難的是要有人去籌備和參選業委會委員。實際上，想要找到合適的候選人并不容易。

　　藍波灣小區就卡在了“業委會委員候選人”上。之前參選的候選人被認為不符合相關規定，而在候選人報名補選階段又出現了新狀況。

　　位于市區江北的偉豪領御世家小區，在發起籌備成立業委會的過程中遇到的第一個難題，也與籌備組成員人選有關。該小區在今年2月發布《關于組織業主大會籌備組業主代表報名的通告》后，報名業主數量達到了46名，遠超過了規定的7~15名成員限制。

　　在《偉豪領御世家小區關于首屆業主大會籌備組業主代表候選人報名情況的通告》的公示期內，云山社區居委會接到了一些小區業主的投訴。“有業主認為，報名的業主中有部分是與物業公司有利益關系的人員，懷疑他們能否真正代表業主意見。”發起該小區業委會籌備工作的業主萬先生說。

　　對此，云山社區居委會在核實相關情況后，依法依規、有條不紊地推進該小區首次業主大會的組織工作。3月11日下午，云山社區居委會組織報名業主開會，并通過現場不記名投票形式，確定了偉豪領御世家小區首次業主大會籌備組的業主代表共12名。3月18日，該小區首次業主大會籌備組正式成立。緊接著，該小區首次業主大會籌備組召開了第一次會議，開始起草修訂《管理規約》和《議事規則》，并討論了如何宣傳發動以及確定各個時間節點。

　　“走到目前這一步，進展已經算是比較順利了，但距離正式成立業委會還有許多程序和工作要做，也不知道期間會遇到什么難題。”業委會籌備組人員張女士表示。

　　“業委會委員候選人的選擇和提名是成立業委會過程中的一大難題。”市區江北街道相關負責人說，找到合適的候選人并不容易，尤其是在沒有足夠熱心業主的情況下。

　　“我們曾經想找一些年輕的、有公益精神、公道正派且能力較強的候選委員，好不容易找到基本符合的，對方又不愿意參與選舉。”參與了其所在小區業委會籌備工作的李女士說，中青年人大多要忙著工作和家庭，對小區公共事務參與度較低，業委會成員大多還是以退休人員為主。

　　選舉難

　　業委會成立程序專業復雜導致“難產”

　　小區業委會是一個群眾自治組織，但也需要依照法律法規、按照相關程序成立。記者在采訪中了解到，業委會成立的程序比較專業和復雜，不少小區業委會“難產”的主要原因之一，就是組織選舉難。

　　根據《中華人民共和國民法典》有關規定，選舉業主委員會等由業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。“現在的小區一般都有幾百上千戶，甚至是數千戶，要達到‘雙三分之二’法定比例投票權數，在實際操作中還是有一定困難的。”市區方直瓏湖灣小區業委會委員陳旭東說。

　　為規范業主大會和業主委員會行為，減少矛盾糾紛，2020年市住建局在“粵省事”上推行業主大會會議電子投票表決制度，業委會的選舉、換屆等事項采用電子投票方式進行表決。

　　“電子投票比較公平便捷，但投票的期限太短，7天時間對于有幾千戶的小區來說，操作起來非常困難。”陳旭東說，業主參與電子投票需要進行認證，還要上傳房產證、身份證，有的業主擔心信息泄露不愿操作，還有一些業主年齡較大，不會使用智能手機，很難參與投票。

　　選舉投票程序本身的專業性和復雜性，也增加了選舉的難度和門檻。“各方對于相關法律法規的理解存在差異，可能會在選舉過程中產生爭議。”市區江北街道相關負責人說。

　　記者梳理“惠州民意直通車”網絡問政平臺近一年來關于業委會的投訴、咨詢發現，小區業主、相關街道辦以及職能部門等對于“業主未繳物業管理費，能不能參選業委會候選人”“街道辦職能部門有沒有權力解散籌備組”等問題，按照相同的法律法規，也可能會出現不同的解讀，導致很多小區成立業委會的進程陷入僵局。

　　推動難

　　業主意見不統一或部分業主參與意愿不強

　　業主們雖然住在同一小區，但大家的想法不一、利益各異，訴求和愿望差別也較大。“小區的業主來自五湖四海，互相不了解且缺少互信，有的不團結不關心小區的公共事務，是業委會成立的一大‘攔路虎’。”陳旭東說。

　　很少參與小區公共事務、不了解業委會委員候選人情況等情況，也使得部分業主參與投票的意愿不強。家住市區東方威尼斯小區的劉女士表示，她雖然在小區住了10多年，但和許多業主僅是點頭之交，所以上一次業委會選舉投票，她沒有參加，“誰也不能保證業委會成員不會有私心，最好由社區和物業共同管理小區。”

　　即使積極參與小區公共事務的業主，也會因為意見不同而影響業委會成立。“沒想到前前后后折騰下來，最后敗給了業主內部‘互撕’。”市區某小區業主黃女士說，去年小區部分業主開始牽頭發起籌備業委會，大家熱情滿滿推動各項事宜，距離目標越來越近，但在這個過程中，卻有一小撮人總愛發表一些抨擊打壓、離間團結的話語，導致內部逐漸不和諧。最終，大家不歡而散，令人唏噓。

　　建議

　　業委會成員應具備一定組織能力和業務水平

　　記者在采訪中了解到，各方都一致認為，業委會籌備人員和委員人選非常關鍵，“選得好，小區的管理就會越來越好，選不好，可能就會導致出現更加復雜的管理亂象。”

　　惠州市物業管理協會會長徐英認為，如果小區業委會籌備人員未能站穩“公益”立場，以方便自身工作生活為目的籌建業委會，在保障業主合法權益、提升小區服務等方面缺乏思路，會導致業委會成員的代表性、公信力、號召力不足，影響其他業主參與的積極性。

　　徐英說，業委會成員應該選擇有公益心、有充足時間且有一定專業能力的人。“現在幾乎是沒有門檻的，只要是業主都可以報名參選。”徐英認為，應該對參加業委會選舉的候選人進行培訓和考核，通過考核后才能參選，確保業委會成員具有良好的專業素養，“也可以鼓勵社區黨員、公務員等積極參與業委會委員候選人選舉。”

　　“業委會成員應有一定的組織能力和業務水平，如果沒有這些能力，很可能會不作為、亂作為。”惠城區住房和城鄉建設局住房保障和物業管理股相關負責人認為，除了具備業務能力，業委會成員還要有公益心，特別是業委會主任要有一定的威望，“要不你說什么，業主都不聽，就很難管理了。”

　　該負責人建議，街道辦和社區居委會要主動介入，推薦合適人選，如口碑較好且熱心社區事務的業主、比較有威望或公信力的社區黨員，或者是專業能力較強的機關企事業單位人員等，更好指導和協助小區成立業委會。

　　需要專業人士協助完善內部運行機制

　　業委會的選舉程序相對復雜，需要滿足一定的條件和要求。一些業主可能因為不熟悉程序或者缺乏經驗而無法順利完成選舉工作。

　　對此，廣東卓凡（惠東）律師事務所律師舒張指出，現行法律法規對于設立業主大會和選舉業委會缺乏特別具體且操作性強的規范，建議有關行政主管部門、居民委員會對小區成立業委會加強指導和協助，尤其是要積極疏通過程中可能出現的阻礙因素。

　　市區江北街道相關負責人認為，業委會籌備人員在成立業委會之前，首先要深入學習和了解相關的法律法規，如了解《物業管理條例》《業主大會和業主委員會指導規則》等，確保整個過程合法合規，“選舉程序和結果都要盡量做到不讓別人提出質疑，即使是有質疑也能給出合理的回應。”

　　“業主在籌備業主大會時非常需要有專業的指導和支持，這樣可以避免‘踩坑’。”參與了所在小區業委會籌備工作的林先生建議，參考北京、南京等城市的做法，由業務主管部門通過購買服務，聘請第三方機構或專業人員，對小區業委會籌備成立提供咨詢、業主大會會議服務，協助小區依法、有序、順利產生業委會，指導小區業委會完善內部運行機制，規范運行履職。

　　激發業主參與小區治理積極性

　　小區業主委員會是維護業主合法權益的自治組織，其成立和運行需要廣大業主的參與和支持。記者在采訪中了解到，有的小區業主對業委會了解不多，甚至認為業委會與自己關系不大，“多一事不如少一事”。

　　對此，市區江北街道相關負責人認為，要加強法律法規和物業知識宣傳，通過各種渠道向業主宣傳業委會的意義和作用，提高業主的參與意愿和積極性。同時，鼓勵業主積極參與小區管理，提出意見和建議，業委會、物業等應及時回應業主關切，推動問題解決，讓業主得到參與小區管理的正向反饋，增強“主人翁”意識。

　　“激發小區業主參與業委會選舉的積極性，單靠籌備成員或業委會成員這十多個人是不夠的，要發揮樓棟長的作用。”市區江北新苑小區業委會顧問黃女士說，該小區在每棟單元樓都設立了樓長，樓長平時會與小區業主保持溝通交流，及時解決業主提出的問題，召開業主大會或進行選舉時，在各樓長的積極發動下，小區業主都會積極參與投票。

　　“業主是否積極參與，是業主大會能否成功召開的主要因素。”市區江北海倫堡小區第二屆業委會委員王建成認為，成立業委會不僅需要籌備人員的熱心付出，更重要的是大家凝聚共識，一起踴躍參與、積極投票，“同時，也希望業主能多一些獨立判斷的能力，不要被個別業主帶節奏，珍惜并用好投票的權利。”

　　記者手記

　　成立業委會須克服業主參與難

　　業委會人選難、選舉難、推動難的共同難點，就是業主參與“難”。這導致成立業委會工作卡在投票表決環節，陷入停滯。有的小區幾年間數次發起成立業委會工作，都因為業主投票人數達不到規定要求而擱淺。

　　成立業委會能更好當家作主，為何業主反而不積極了呢？主要原因有三。一是成立業委會工作發起人號召力不夠，特別是在從個人利益出發、局限于“小圈子”的情況下發起成立業委會，很容易遭到質疑；二是成立業委會工作宣傳和推動力度不夠，不少小區相關工作準備不足，大部分信息溝通局限于微信群，面對存在的問題又缺乏針對性的解決措施，導致相關工作長期處于擱淺狀態；三是部分小區成立業委會后小區管理和利益分配情況并未真正改善，反而出現了一些新的問題，這容易成為大家口中的前車之鑒，顧慮多多。

　　其中深層次原因是業主擔心自己被誤導、利用，自己的合法權益得不到有效保障。不少住戶直言：就怕躲過了坑，又掉進井里，還順勢養肥了某些個人和小圈子。

　　所以，成立業委會必須做好“人”的工作，包括推舉公益心強又有責任擔當的人進入業委會，避免在業委會形成小圈子、“小社會”。同時明確成立業委會的目標和服務宗旨，構建行之有效的工作機制和問責機制。另外，溝通交流不能局限于群發信息以及七嘴八舌式的討論，而應展開更多線下聯系、走訪溝通，形成最大共識。

記者香金群 戴建 駱國紅 凌保康 馬海菊 周智聰 陳春惠