四季度樓市怎么走？行業大咖來把脈

樊鵬飛

徐智勇 

周玉仁

譚建文

康爽

惠州全力建設現代優美花園城市。 東江圖片社供圖 

　　樓市傳統“金九銀十”已至，全國地產市場進入理性期。在疫情防控形勢復雜疊加經濟環境影響之下，供求關系、居民預期、支付能力、房價水平、收入預期等都發生了改變。為激活房地產市場，樓市政策持續放松，房貸利率進入歷史低位，房企紛紛加大營銷力度，多措并舉之下，樓市回暖之勢初顯。

　　具體到惠州，2022年至今，新房成交數據雖同比下降，但呈現出逐月上升態勢，釋放出積極信號，有利于修復市場信心，改善購房者的置業情緒。近日，記者采訪了多位業內人士，深度剖析惠州樓市發展，積極建言獻策，提出真知灼見，并為購房者提供寶貴置業意見。

　　●中指研究院深圳分院總經理樊鵬飛

　　“三宜”優勢將吸引周邊城市客群來惠購房

　　據中指院監測，2022年以來超180個省市發布300條以上涉及降低首付比例和房貸利率的政策（含公積金政策），以促進剛需及改善合理購房需求釋放，但多數城市政策效果不明顯，市場活躍度不足。

　　根據國家統計局公布數據，2022年1~8月，全國商品房銷售面積、銷售額同比降幅均超20%，市場仍處于深度調整期。9月以來，傳統“金九”開局表現不及預期，根據中指監測，重點50城商品住宅成交面積同比降幅仍在30%左右。

　　價格方面，據中指百城價格指數監測，2022年1~8月，百城新建住宅價格累計上漲0.14%，累計漲幅仍處近五年同期最低點，8月環比繼續下跌，且環比下跌的城市數量增加至69個；二手房價格累計下跌0.05%，單月環比已連續4個月下跌，8月跌幅擴大至0.13%，環比下跌的城市數量增加至74個。

　　今年以來，各地政策出臺頻次顯著增加，但效果并不明顯，究其原因，第一，經過20多年的快速發展，當前房地產市場的發展環境與過去相比發生了明顯變化，新房市場規模繼續向上突破的動能減弱，居民基本住房需求已得到滿足，2021年常住人口城鎮化率已接近65%，我國住房總需求空間逐漸縮小。第二，今年以來，國內疫情反復、國際形勢復雜多變等拖累我國經濟恢復發展，居民收入預期減弱，購房置業更加謹慎，疊加房企出險時有發生，購房者置業信心減弱。除此之外，各地在優化政策的過程中，熱點城市政策力度普遍較低，對市場的提振作用有限。

　　近期，濟南、青島、天津等城市先后放松樓市政策，這些均為其他城市出臺政策提供了參考，短期來看，各地因城施策節奏有望進一步加快，但熱點城市政策放松的力度或仍偏謹慎，全國市場短期調整態勢難改。

　　具體到惠州層面，作為粵港澳大灣區重要節點城市、深圳都市圈重要成員，惠州擁有突出的土地空間優勢、豐富的自然資源優勢、便利的發展區位優勢，為大灣區建設宜居宜業宜游的優質生活圈持續做出貢獻，在深度參與大灣區建設、支持深圳先行示范區建設上迎來巨大機遇期。

　　根據《惠州市國土空間總體規劃（2020-2035年）》，到2035年，惠州市按照850萬常住人口進行統籌規劃，以高質量發展和搶抓“雙區”建設、融入深圳都市圈為導向，以“雙區”建設引導要素聚集，打造復合高效綜合交通串聯重要功能節點，實現半小時直達灣區核心。從中長期看，惠州房地產市場未來發展值得期待。

　　但不可否認的是，惠州近兩年樓市表現相對低迷，去化承壓。根據中指數據CREIS，2022年1~8月，惠州新房住宅市場成交面積為380.5萬㎡，同比有所減少，且二手房成交周期較長。同時，當前深圳房地產市場整體仍處于調整階段，市場上改善型產品成交占比提升，剛需置業群體則有觀望情緒。根據中指數據CREIS，2022年1~8月，深圳新房住宅市場成交面積為225.9萬㎡，同比減少32.6%。

　　展望第四季季，受外部整體政策環境優化、房貸利率下降、疫情得到有效控制等利好因素帶動，深圳房地產市場活躍度有望進一步好轉。惠州作為深圳外溢作用明顯的重要城市之一，惠州房地產市場特別是臨深片區受深圳影響較大。待深圳整體市場情緒有所恢復，加之惠州自身相對寬松的樓市政策、遠低于深圳的價格和各類購房優惠，以及宜居宜業宜游的居住環境等優勢條件，相信還是會吸引包括深圳在內的周邊城市以及港澳客群來惠購房。

　　●惠州中原總經理徐智勇

　　成交量逐月上升 惠州樓市釋放積極信號

　　從惠州中原數據來看，2022年1~8月份，惠州新房住宅平均月度成交372萬平方米，與全國房地產成交趨勢一樣，受政策、經濟及疫情的多重影響，同比明顯回落。但據監測的數據顯示，惠州今年的成交量總體呈現逐月上升的趨勢，這是一個積極信號。

　　為促進房地產市場長期、健康、穩定發展，2016年年底的中央經濟工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，在此后的6年中，中央及地方采取眾多組合拳防控房地產過熱，房地產市場回歸理性發展也是情理之中，雖然會造成短期房地產市場的較大波動，但長期來看利遠大于弊，這不僅是防控經濟局部過熱之需，更是對民生保障的重大舉措。

　　在調整目標基本達成之后，各項臨時調控措施將逐步退出舞臺，惠州也是如此。目前惠州樓市政策環境已處于歷史以來較為寬松狀態：限購限價等措施均已取消，首套首付2成，房貸利率處于歷史最低位，開發商積極推出眾多優惠措施……惠州政府及相關部門積極組織惠民安居購房活動，可以說，現階段對于購房者而言，處于最佳置業窗口期。

　　房地產買賣作為大宗交易，受宏觀經濟及當地經濟發展的影響較大，惠州近年來抓住粵港澳大灣區及深圳都市圈的發展契機，在招商引資、重點工程投資、經濟增速、人口增量等各指標表現十分搶眼，這正是房地產市場得以持續健康發展的基石，相信隨著惠州經濟高速發展，惠州的房地產價值會得到更大的實現。

　　當前形勢下，房地產市場階段性處于供過于求，無論是開發商還是置業者都應從前幾年的市場觀念中轉變過來，開發商要有較好的出貨量，不僅大力拓展渠道、給客戶優惠、許諾客戶的要能做到，更要關注產品本身價值的打造，根據中原對惠州各主要樓盤監測數據來看，位置佳、配套成熟、品質較好的樓盤，輔以針對性的促銷措施，則較易獲得當前剛需、改善需求的客戶青睞。另外，開發商也應根據自身的現金流情況積極采取相應的走量措施。

　　當前正處于市場低點，購房者可選擇余地大，同時置業成本低。對于近期意愿購房者，我建議按需及時出手。但同時也建議有計劃置業的朋友，首先要明確個人的購房需求，多從官方平臺了解項目，并結合自身的經濟情況做出選擇，適合自己的才是最好的。

　　從惠州樓市發展前景來看，粵港澳大灣區作為國家頂層設計，特別是粵港澳大灣區背景下深圳都市圈規劃的發布，深莞惠軌道交通規劃再次吸引了大家的關注，惠州作為核心都市圈重要的一環，軌道的規劃是廣大置業及業內關注的焦點之一。目前，深莞惠之間已經有廣深鐵路、廣深港高鐵、廈深鐵路、穗莞深城際等4條國鐵及城鐵；根據深圳市軌道辦編制的《深莞惠軌道交通一體化銜接方案及實施策略研究》，未來深莞惠間還要形成17條跨市軌道。軌道交通作為快捷、大運力的現代交通工具，除了將極大帶動經濟的發展，對于房地產市場而言，將改變沿途站點地的原有屬性。比如對深圳客戶而言，置業區域將從現有的一線臨深臨莞地理屬性區域向軌道站點區域發展，平日通勤效率同樣便捷甚至更為便捷。甚至未來隨著軌道交通連接香港，惠州部分區域成為“一線臨港”，憑借優勢的資源、較低的置業門檻，惠州也將受到更多香港市民的追捧。

　　從惠州樓市各區域表現來看，惠州的核心區域惠城區具有完善的城市配套、優秀的自然資源，已逐漸形成十分成熟的生活圈，一直是本地中高端客戶置業的首選，也是房地產市場需求最為穩定的區域。臨深區域（惠陽、大亞灣）經過近10多年的高速發展，已成為深圳客戶外溢置業的首選之地, 日趨完善的交通系統、不斷提量增質的產業發展、優質的人居環境，吸引了大量人口流入，為惠灣樓市的購買力打下堅實廣闊的基礎。資源不斷匯聚，片區價值提升，產業持續升級，創造更多高端職位；人口快速增長，推動配套升級。

　　●世聯行粵東公司董事總經理周玉仁

　　深圳都市圈建設是惠州樓市的“底氣”

　　當前惠州樓市處于“政策友好期”，有首套房首付低至2成、房貸利息處于歷史新低，出臺了“公積金幫扶政策”等利好因素。可以說，從高層到地方，均在鼓勵自住型群體置業。

　　但為何市場仍舊表現理性？其核心原因在于需求端出現了兩方面問題：首先，今年老百姓的購買力確實在下降，這跟經濟大周期有一定關系，在此不過多解釋；其次，大眾對未來持謹慎態度，包括對整體經濟的預期，對自己收入的預期等，均從原來相對樂觀，變成現在的保持謹慎。受這兩重因素影響，目前市民對于購買房子等大宗商品相對“保守”。

　　從市場數據來看，今年3~6月，惠州樓市月度成交實現4連漲，確實呈現觸底回暖的態勢，但轉入下半年后，7月、8月并未延續這一趨勢，因此，判斷市場回暖還為時尚早，眼下只能說市場處于一個筑底的階段。

　　當然，也需要看到惠州樓市的支撐面——深圳都市圈建設，或者說深莞惠一體化發展。目前來看，在軌道建設方面，深圳跟東莞之間進展快速，但深惠、莞惠之間的軌道聯通相對滯后。因此，深圳、東莞的客戶來惠置業仍處于“零散狀態”，多偏向惠陽大亞灣、博羅石灣等臨深、臨莞板塊。而深、莞的外溢剛需沒能大規模來惠置業，與惠州軌道建設步伐不快有很大關系。雖然說惠州已有廈深高鐵、贛深高鐵等聯通深圳，但對于日常通勤而言，高鐵取代不了城軌與地鐵的作用。那么，從未來角度談惠州樓市，我認為隨著惠州與深圳、東莞軌道互聯互通的程度加深，自然能吸引大量外溢剛需客戶到來。

　　從區域來看，仲愷區前景可期，一旦深惠城際開通，對于整個惠州，尤其是仲愷片區來說，將是較大利好。此外，雖然深圳地鐵14號線的延長線估計短期內不一定會開建，但深圳地鐵14號線（9月23日完成空載試運行）即將通至深圳邊界——沙田，距離惠陽、大亞灣的部分區域很近。因此，它有一定的輻射作用，能帶動部分臨深區域的樓市。

　　●惠州大亞灣區房地產協會會長譚建文

　　深圳東進將為惠州樓市帶來廣闊前景

　　惠州樓市目前回暖未及預期，主要原因是客戶的“預期”被外部因素影響：一是因為各地持續的高溫天氣，一定程度上阻擋了購房者看房的熱情。據相關數據顯示，截至8月15日，華南的高溫天氣已經持續了64天，為1961年以來持續最長的時間，影響了人們的預期。二是疫情原因，居民收入受到影響，消費意愿不高。三是“保交樓”風險尚未完全落實，再加上市場上的促銷政策持續釋放，市場信心還未完全恢復，客戶還在持續觀望樓市是否已經觸底。

　　今年來央行降息頻次高，動作堅決，切實降低了企業的融資成本和居民個人的購房成本。同時惠州在政策方面已表現出十足誠意，真正幫助有購房需求的首套購房人群更好上車。結合近期監管層頻繁強調的多部門要協同“保交樓”，多項政策發力為樓市紓困，切實保障購房者合法權益，將有望提振銷售端，緩解樓市風險，使購房者的預期逐漸扭轉。

　　隨著利好市場預期的一系列政策措施陸續實施，四季度房地產市場有望延續恢復發展態勢。在此建議房地產企業積極促進銷售，加快資金回籠，改善資產負債。同時規范銷售經營行為，確保項目高質量建設并如期交付使用，積極探索新的發展思路，促進行業持續、健康、穩定發展。

　　當下，剛需一族已到上車好時機。對于購房者來說，兩成首付時代下，更應該珍惜首套房的機會，用好首次購房名額。但也要注意，在選房時，要考察開發商的財務狀況和資金實力，比如在本地有無影響力？口碑如何？不能只看價格。

　　近年來，在“雙區”建設和深圳都市圈機遇下，深莞惠產業加快協同發展。惠州全力推進深度融深融灣八大專項行動，吸引越來越多的深圳企業和項目落戶。其中，坪山-惠陽-大亞灣定位為“灣區先進制造產城融合節點”，將形成深惠融合發展的戰略性新興產業、先進制造業等工業4.0產業集聚地區以及世界級的高新技術產業策源地。依托坪山比亞迪、中芯國際等龍頭企業，協同惠陽、大亞灣和深汕特別合作區，主要發展電子、汽車零部件等產業，形成區域協同、分工明確的空間產業鏈布局。

　　近水樓臺先得月，深圳的東進必將給惠州樓市帶來廣闊的發展前景，惠陽、大亞灣則是承接深圳資產、人口、產業外溢的橋頭堡。我十分看好惠陽大亞灣房地產市場發展的前景。

　　●惠州仲愷高新區房地產行業協會秘書長康爽

　　當下是購房好時機 購房可多關注區域價值

　　房地產起于1998年房改，盛于2009年后，寒于2018年中，觸底于當前。土地是財富之母，房子是承載家的根與魂。當前是中國社會全面轉型升級所必經的陣痛，陣痛過后會是新一輪美好時代到來。

　　目前市場情況之下，房地產企業結合自身的需求，生存已被放在第一位。不變的，是新時代中國的盛世風采；變化的，是全息生態生活體系的持續迭代，房地產企業要跟上時代賦予的新要求和新變化。

　　對于有需求有購買力的置業者而言，當下是購房好時機，關注點應是城市未來的價值，從人口流入、產業發展、交通便利三方面判定一個區域的價值，目前仲愷高新區是不錯的選擇，值得大家前來安家置業。

　　深圳都市圈城際通勤往來頻繁，目前深圳與東莞、惠州之間跨市交通出行量約136萬人次/天，預計2035年，深圳與莞惠之間出行量將大規模增長至520萬人次/天，其中，通勤出行量達到約300萬人次/天。在深圳都市圈交通一體化規劃中，未來深莞惠三地之間將形成“12高10快41主18次支”的跨市路網銜接方案；總計將有30余條國鐵、城際鐵路、跨市城市軌道銜接深莞、深惠。深莞惠“半小時通勤圈”發展提速。

　　惠州與周邊城市的連接將更為緊密，而仲愷區域則是連接三城的區域。根據仲愷國土資源分局公開披露的綜合交通專項規劃公告，鐵路方面，總長度約100公里；城市軌道，共有8個站臺；高速公路，2橫4縱路網+10個出入口；對外道路，6條高速+8條快速路；立交節點，交叉口節點34座；公交首末站，總數達55個……系列數據展現出了仲愷交通的“輸血能力”，在深圳都市圈亦位居前列。

　　尤其是深惠城際、深莞城際、贛深高鐵這三條“動脈級”核心軌道，在仲愷穿行交匯，直接構建起了仲愷與深圳、東莞的快速交互能力。如果說，占位都市圈“地理中心”，讓仲愷享有通勤圈的空間優勢，那么，多條軌道大動脈交匯于此，更讓仲愷有了“軌道中心”的時間優勢。從仲愷出發，莞惠城軌20分鐘即可到達東莞松山湖，深惠城際30分鐘直通深圳，在都市圈范圍內實現了“優質通勤圈”。

　　交通帶動產業，產業支撐城市。仲愷作為國家級高新產業平臺、廣東省第三個硅谷戰略高地，順勢而為成為深圳都市圈的產業延伸中心。目前，仲愷已經是萬億級產業集群的核心引擎。2021年，仲愷用全市不到3%的土地面積，貢獻了惠州16%的GDP、30%的規上工業總產值和15%的稅收，GDP總量排名惠州第二，增速高達17.9%，位列惠州榜首。這樣的發展勁頭，已經有了昔日深圳南山、東莞松山湖崛起的味道。

　　本版文/圖（除署名外） 記者伍 磊 鄔玉婷