樓市從熱到穩(wěn) 我們一起回眸

　　12月10日，贛深高鐵正式開(kāi)通運(yùn)營(yíng)。    記者楊建業(yè) 攝

　　2021年，惠州樓市在信貸緊縮中開(kāi)局，在高層釋放積極信號(hào)下走進(jìn)尾聲。這一年里，調(diào)控政策迭出，市場(chǎng)更趨理性；這一年里，有些房企爆雷，行業(yè)懸念不斷；這一年里，樓市從熱到穩(wěn)，客戶(hù)重掌話(huà)語(yǔ)權(quán)；這一年里，重提房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，維穩(wěn)樓市態(tài)度明朗……回顧即將過(guò)去的2021年，有太多值得我們銘記的時(shí)刻。在堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位下，調(diào)控已呈現(xiàn)常態(tài)化。2021年有哪些政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了關(guān)鍵性影響，又有哪些事件在潛移默化中左右了樓市走向？在2021年即將翻頁(yè)之際，記者與您一同回眸。

　　01

　　信貸悄然緊縮 房貸利率上調(diào)

　　2021年伊始，惠州樓市信貸便悄然收緊，房貸利率持續(xù)上浮，并影響全年。

　　2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，意在抑制部分城市房地產(chǎn)泡沫，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。在此政策的影響下，惠州多家銀行收緊個(gè)人按揭購(gòu)房客戶(hù)的審核門(mén)檻，并上調(diào)房貸利率。

　　據(jù)惠州中原調(diào)查顯示，3月份，惠州新房首套房貸利率普遍為5.6%-6.3%，二套房貸利率6.0%-6.5%，大部分銀行的放款時(shí)間為3個(gè)月左右，放款周期有所延長(zhǎng)。此后連續(xù)多個(gè)月新房貸款利率延續(xù)上升態(tài)勢(shì)，放款周期拉長(zhǎng)，按揭審核趨嚴(yán)，而二手房交易由于是分散個(gè)體向銀行貸款，相應(yīng)的貸款申請(qǐng)審核更嚴(yán)苛，甚至出現(xiàn)部分銀行一度暫停辦理二手房按揭的情況。直到第四季度，信貸環(huán)境才有所改善。

　　房貸利率上浮，會(huì)顯著增加購(gòu)房成本，房貸額度偏緊、審核門(mén)檻提高又將部分購(gòu)房者“擋在門(mén)外”，從緊的信貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交造成較大影響。而為了對(duì)沖房貸利率上調(diào)對(duì)商品房銷(xiāo)量的影響，房企只能通過(guò)促銷(xiāo)等方式提升購(gòu)房者入市意愿。今年6月后，惠州新房成交持續(xù)走低，市場(chǎng)優(yōu)惠促銷(xiāo)逐步蔓延，信貸緊縮無(wú)疑是重要影響因素。

　　02

　　高價(jià)地塊頻現(xiàn) 樓面價(jià)屢創(chuàng)新高

　　2021年上半年，雖然惠州樓市受到了信貸管控加碼以及疫情反復(fù)等因素的疊加影響，新房成交量對(duì)比去年下半年稍顯遜色。但在“惠州全域納入深圳都市圈”“深惠軌道交通建設(shè)持續(xù)推進(jìn)”等利好之下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)惠州城市發(fā)展看好，全國(guó)范圍內(nèi)的規(guī)模房企紛紛尋求機(jī)會(huì)搶灘進(jìn)駐。使得上半年包括7月份，惠州土地市場(chǎng)持續(xù)升溫，招拍掛成交的商住用地，樓面價(jià)屢創(chuàng)新高。

　　3月26日，位于博羅石灣的一宗地塊成功掛牌出讓?zhuān)齺?lái)華宇、保利、旭輝、金地、美的、海倫堡、招商等十多家房企競(jìng)拍，歷經(jīng)近2個(gè)小時(shí)的報(bào)價(jià)，最終被奧晨地產(chǎn)拿下，成交總價(jià)58460萬(wàn)元，溢價(jià)113.28%，成交樓面價(jià)8572元/㎡，刷新了當(dāng)時(shí)的惠州土拍地塊樓面價(jià)紀(jì)錄。

　　6月7日，金山湖1宗建面約5.27萬(wàn)㎡的商住用地出讓?zhuān)瑯游硕嗉移放品科髤⑴c角逐。最終被中海地產(chǎn)以約4.83億高價(jià)競(jìng)得，成交樓面價(jià)約9160.72元/㎡，惠州樓面價(jià)新紀(jì)錄誕生。

　　除了上述地塊，今年1-7月份惠州還有多宗地塊進(jìn)入了“惠州樓面價(jià)前10榜單”。有業(yè)內(nèi)人士指出，前期土拍市場(chǎng)的火熱，引起了相關(guān)部門(mén)關(guān)注，或?yàn)椤靶抡背雠_(tái)埋下伏筆。

　　03

　　三天無(wú)理由退定 優(yōu)化銷(xiāo)售流程

　　今年6月，在市住建局指導(dǎo)下，市房地產(chǎn)行業(yè)自律委員會(huì)、市房協(xié)、市中介協(xié)會(huì)聯(lián)合發(fā)起“三天無(wú)理由退定”倡議，呼吁我市房地產(chǎn)企業(yè)加入，并簽署退定承諾，旨在共同營(yíng)造“陽(yáng)光購(gòu)房”市場(chǎng)環(huán)境，進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。該倡議活動(dòng)獲眾多企業(yè)響應(yīng)。

　　截至目前，全市已有217個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目加入“三天無(wú)理由退定”倡議，如果在這些項(xiàng)目購(gòu)房，客戶(hù)可在認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂之日起3個(gè)自然日內(nèi)申請(qǐng)退定。

　　據(jù)了解，對(duì)于自愿參與的房企，市房地產(chǎn)行業(yè)自律委員會(huì)都將頒發(fā)“三天無(wú)理由退定項(xiàng)目”牌匾。房地產(chǎn)企業(yè)在簽署承諾書(shū)后，需在項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心放置牌匾，并在顯著位置公示退定規(guī)則提示，正確引導(dǎo)購(gòu)房者了解規(guī)則的目的及要求。

　　“倡議活動(dòng)是房地產(chǎn)企業(yè)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、踐行‘陽(yáng)光購(gòu)房’的具體體現(xiàn)，有利于緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展所產(chǎn)生的問(wèn)題，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范及自律。”市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，無(wú)理由退定除了從機(jī)制上進(jìn)一步優(yōu)化銷(xiāo)售流程，同時(shí)也對(duì)企業(yè)和行業(yè)從業(yè)者提出了更高要求，即真正通過(guò)高質(zhì)量的產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)吸引客戶(hù)，穩(wěn)步助力行業(yè)提質(zhì)發(fā)展。

　　值得一提的是，為防止發(fā)生惡意退定等情況，保護(hù)企業(yè)權(quán)益，市房協(xié)也制定了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案，一經(jīng)查實(shí)將由相關(guān)部門(mén)進(jìn)行嚴(yán)厲查處，并發(fā)布聯(lián)合通報(bào)。

　　04

　　“惠八條”發(fā)布 惠陽(yáng)大亞灣限購(gòu)

　　8月9日凌晨，惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，分別從建立完善房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制、加強(qiáng)新建商品住房預(yù)售和價(jià)格備案管理、嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金監(jiān)管、進(jìn)一步完善商品住房銷(xiāo)售政策、嚴(yán)格落實(shí)配建公建設(shè)施、穩(wěn)步提升住房保障覆蓋面、嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、強(qiáng)化聯(lián)動(dòng)調(diào)控機(jī)制等八個(gè)方面提出措施，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。因調(diào)控內(nèi)容共計(jì)8條，新政被業(yè)界稱(chēng)為“惠八條”。

　　《通知》明確對(duì)大亞灣、惠陽(yáng)非本市戶(hù)籍居民實(shí)行二套房限購(gòu)。同時(shí)明確商品房項(xiàng)目在取得預(yù)售許可后10日內(nèi)須一次性公開(kāi)全部房源。商品房項(xiàng)目分期申請(qǐng)價(jià)格備案的，總建筑面積在5萬(wàn)平方米以下的，須一次性申請(qǐng)；總建筑面積在5萬(wàn)平方米（含本數(shù)）以上申請(qǐng)的，每批次的建筑面積不低于3萬(wàn)平方米（尾盤(pán)除外）。

　　《通知》同時(shí)指出，要優(yōu)化土地競(jìng)拍規(guī)則，實(shí)行“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)、競(jìng)配建、競(jìng)品質(zhì)”等出讓方式。超出“三道紅線(xiàn)”，存在重大失信行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，不得參與土地招拍掛。

　　05

　　部分房企受困 加重觀(guān)望情緒

　　近年來(lái)，在樓市調(diào)控愈發(fā)趨嚴(yán)的情況下，部分房企由于步伐太快，步子太大，陷入流動(dòng)性危機(jī)，比如千億房企泰禾、華夏幸福陷入債務(wù)危機(jī)、紅星地產(chǎn)變賣(mài)股權(quán)等等。

　　2021年，從某個(gè)頭部房企出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始，之后接連不斷地發(fā)生“品牌房企危機(jī)事件”，不管是“某頭部房企的商票逾期”，還是某赴港上市房企的“股價(jià)事件”，都牽動(dòng)著購(gòu)房者的神經(jīng)。其中，幾家“受困”房企在惠州也有布局，造成了部分項(xiàng)目停工，給市場(chǎng)帶來(lái)了更多不確定性。

　　慶幸的是，惠州市場(chǎng)上，之前受“房企危機(jī)”影響陷入停工的部分項(xiàng)目，目前在相關(guān)部門(mén)的介入、組織領(lǐng)導(dǎo)下，逐步復(fù)工，力保交付。

　　“房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展二十年，其中也衍生出不少問(wèn)題。在房住不炒的背景下，行業(yè)也必將回歸理性發(fā)展，部分房企由于自身的經(jīng)營(yíng)管理跟不上時(shí)代趨勢(shì)，導(dǎo)致陷入困境也是在所難免。不過(guò)，隨著房企意識(shí)轉(zhuǎn)變，信貸適度調(diào)整，情況會(huì)慢慢好轉(zhuǎn)。”一位業(yè)內(nèi)人士如是說(shuō)。

　　06

　　二手房交易個(gè)稅 調(diào)整為1%

　　9月22日，惠州市稅務(wù)局發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整惠州市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（征求意見(jiàn)稿）》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《公告》)。《公告》提出，個(gè)人（不包括個(gè)體工商戶(hù)）轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。同時(shí)，個(gè)人（包括個(gè)體工商戶(hù)）轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%，自11月1日起執(zhí)行。此前，惠州銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)個(gè)人所得稅核定征收率為2%。此次調(diào)整，意味著惠州個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率減半，交易成本降低，一定程度上提升二手住宅市場(chǎng)流通性。

　　惠州（粵東）世聯(lián)行市場(chǎng)研究中心總監(jiān)謝建靈表示，此次個(gè)稅調(diào)整后，二手房的交易成本下降。按照以往經(jīng)驗(yàn)，二手房交易過(guò)程中，稅費(fèi)一般由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)，總體來(lái)看，稅費(fèi)調(diào)整會(huì)對(duì)二手房交易起到刺激作用，但是在信貸收緊的環(huán)境下，影響不會(huì)太大。

　　07

　　交房即發(fā)證 保障業(yè)主權(quán)益

　　6月2日，惠州市自然資源局聯(lián)合市住建局、市稅務(wù)局共同發(fā)布《關(guān)于加快推進(jìn)“交房即發(fā)證”工作的實(shí)施方案》，要求自10月1日起，各縣區(qū)新建商品房全部實(shí)現(xiàn)“交房即發(fā)證”，有力保障購(gòu)房群眾的合法權(quán)益。據(jù)惠州市自然資源局統(tǒng)計(jì)，截至10月底，全市已有48個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了“交房即發(fā)證”業(yè)務(wù)辦理，共計(jì)6256戶(hù)業(yè)主實(shí)現(xiàn)了“收樓即領(lǐng)證”。

　　“交房即交證”是指新建商品房在竣工驗(yàn)收后即刻啟動(dòng)辦證程序，開(kāi)展聯(lián)合測(cè)繪，收集辦證材料，繳交稅費(fèi)等，利用驗(yàn)收到交房的整改時(shí)間為業(yè)主辦好證，達(dá)到交房即交證的目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)購(gòu)房者辦證“零跑動(dòng)”。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，“交房即交證”意味著可以快速實(shí)現(xiàn)住權(quán)與產(chǎn)權(quán)同步，合法權(quán)益得到保障，真正讓群眾既住得踏實(shí)，又睡得安穩(wěn)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，時(shí)間就是金錢(qián)，辦證等待時(shí)間越短，就越能最大限度節(jié)約經(jīng)營(yíng)成本。

　　08

　　購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)提示 幫助市民避雷

　　10月13日，廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布《廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于進(jìn)一步做好商品房交易風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》稱(chēng)，為維護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，該廳研究制定了《廣東省商品房交易風(fēng)險(xiǎn)提示》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《提示》），全文共13條內(nèi)容，就購(gòu)房過(guò)程中需要重點(diǎn)關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)作出提示。

　　《提示》指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》，擅自銷(xiāo)售商品房，并向購(gòu)房者收取購(gòu)房款、認(rèn)籌金、定金、預(yù)訂款等款項(xiàng)的即是風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)房者違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等金融產(chǎn)品支付購(gòu)房款的即是風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要求購(gòu)房者將購(gòu)房款轉(zhuǎn)入非商品房預(yù)售款專(zhuān)用賬戶(hù)、以高于備案價(jià)格銷(xiāo)售商品房、不及時(shí)網(wǎng)簽備案等均是風(fēng)險(xiǎn)。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，管理部門(mén)巧妙地用“向終端消費(fèi)者進(jìn)行買(mǎi)房風(fēng)險(xiǎn)提示”的形式，在幫助市民規(guī)避購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，客觀(guān)上也在向開(kāi)發(fā)商發(fā)出了13條不值得提倡的行為，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)良好穩(wěn)健發(fā)展。

　　09

　　央行宣布降準(zhǔn) 信貸環(huán)境改善

　　12月6日，中國(guó)人民銀行宣布，決定于2021年12月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)）。此次為全面降準(zhǔn)，共計(jì)釋放長(zhǎng)期資金約1.2萬(wàn)億元。

　　惠州世聯(lián)行策略資源部觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，本次降準(zhǔn)主要目的是緩釋經(jīng)濟(jì)下行壓力，加強(qiáng)跨周期調(diào)節(jié)效果。具體作用到房地產(chǎn)，降準(zhǔn)后，商業(yè)銀行擁有足夠的貸款額度，必然通過(guò)商業(yè)渠道向下散發(fā)，溶解此前凍結(jié)的房款信貸，可以預(yù)見(jiàn)部分城市剛需、改善型新房交易將得到回升，市場(chǎng)持續(xù)下跌的情況將有望筑底。

　　其實(shí)，進(jìn)入四季度后，“高層發(fā)聲”“央行表態(tài)”密集向市場(chǎng)釋放積極利好信號(hào)，多次提出要保障剛需和改善購(gòu)房群體需求。最近召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也提出，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購(gòu)房者的合理住房需求。同時(shí)，在12月11日舉辦的“2021-2022中國(guó)經(jīng)濟(jì)年會(huì)”上，“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)”說(shuō)法再度被提起。

　　一位業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)：“自四季度以來(lái)，多次喊話(huà)維穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，支持合理住房需求，在這樣的背景下，目前惠州信貸環(huán)境確實(shí)有所改善，但銀行多為選擇性寬松，主要偏向剛需群體。”

　　10

　　贛深高鐵通車(chē) 利好沿線(xiàn)樓盤(pán)

　　12月10日，惠州人期待已久的贛深高鐵正式開(kāi)通運(yùn)營(yíng)，贛深高鐵是我國(guó)“八縱八橫”高速鐵路網(wǎng)京港（臺(tái)）通道的重要組成部分，自北向南連接贛州、河源、惠州、東莞、深圳五城，在惠州境內(nèi)沿途停靠惠州北、博羅北、仲愷站，惠州北站至東莞南站最快約16分鐘，至深圳北站最快約27分鐘。

　　贛深高鐵通車(chē)，進(jìn)一步完善區(qū)域路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，極大便利沿線(xiàn)人民群眾出行，意味著惠州和深圳將從“一小時(shí)生活圈”進(jìn)入“半小時(shí)生活圈”，廣深港惠生活圈的聯(lián)系更加緊密，“軌道上的大灣區(qū)”加速形成。

　　于惠州市民而言，贛深高鐵通車(chē)，改變的不僅是出行速度，更是生活方式。快速、舒適的高鐵出行，為年輕人的工作、老年人的養(yǎng)老等提供了更多選擇。深莞惠實(shí)現(xiàn)半小時(shí)高鐵通勤，也讓惠州高鐵北站新城等區(qū)域上演“深惠雙城生活”變得可能。

　　“贛深高鐵通車(chē)，惠州沿線(xiàn)站點(diǎn)區(qū)域與深圳、東莞的時(shí)間距離大幅縮短，首先會(huì)為北站新城等板塊帶來(lái)可觀(guān)的客流量，片區(qū)熱度和關(guān)注度將明顯提升；其次有望加速片區(qū)規(guī)劃的落地。”一位業(yè)內(nèi)人士指出，贛深高鐵通車(chē)在一定程度上，有利于沿線(xiàn)站點(diǎn)樓盤(pán)的銷(xiāo)售。

　　11

　　公積金新政 “人才”可貸100萬(wàn)

　　12月13日，惠州市住房公積金管理委員會(huì)發(fā)布了關(guān)于印發(fā)《惠州市住房公積金管理委員會(huì)關(guān)于惠州市人才住房公積金優(yōu)惠政策實(shí)施辦法（試行）》的通知（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）。該《通知》稱(chēng)，為切實(shí)加大住房公積金對(duì)高級(jí)人才在惠州市安居立業(yè)，惠州公積金中心出臺(tái)了優(yōu)惠政策，涵蓋了住房公積金提取、貸款、繳存等方面，適用范圍和對(duì)象為高級(jí)人才以及人才。

　　《通知》提出，高級(jí)人才在我市購(gòu)買(mǎi)首套、二套自住住房，住房公積金貸款的最高貸款額度為100萬(wàn)元，夫妻雙方合計(jì)最高貸款額度為150萬(wàn)元；全日制碩士、副高職稱(chēng)以上人才購(gòu)買(mǎi)首套房申請(qǐng)住房公積金貸款，住房公積金貸款個(gè)人最高貸款額度60萬(wàn)元，夫妻雙方合計(jì)最高貸款額度為90萬(wàn)元。同時(shí)，全日制碩士、副高職稱(chēng)以上人才購(gòu)買(mǎi)二套房申請(qǐng)住房公積金貸款，個(gè)人最高貸款額度50萬(wàn)元，夫妻雙方合計(jì)最高貸款額度為80萬(wàn)元。

　　值得一提的是，港澳臺(tái)職工屬本辦法第二條規(guī)定的高級(jí)人才也可在本市繳存使用住房公積金，與內(nèi)地繳存職工高級(jí)人才享受同等待遇。此外，人才符合我市住房公積金貸款條件且有商轉(zhuǎn)公貸款需求的可不受“首房首貸”（即首套房首次住房公積金貸款）的限制。

　　惠州資深媒體人、地產(chǎn)觀(guān)察員羅洲認(rèn)為，針對(duì)高級(jí)人才和人才提升公積金貸款額度，在當(dāng)前信貸環(huán)境之下，無(wú)疑是對(duì)此類(lèi)人員購(gòu)房進(jìn)行“減負(fù)”，不僅有利于惠州吸引人才，而且對(duì)樓市也有小幅度的刺激作用。

　　本版文字 記者鄔玉婷